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Diritti dell’ inquilino in condominio

Diritti dell’ inquilino in condominio

L’ art. 10 della legge 392/1978 dispone che Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. 

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. […]

L’ art. 1136 C.C. al penultimo comma dispone che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

Diritti dell’inquilino – regole generali

Le regole generali che disciplinano i rapporti tra condominio, locatore e inquilino si possono riassumere come segue:

La partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino (ovvero al proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare concessa in locazione); pertanto l’amministratore deve rivolgere solo al proprietario le proprie richieste.

Il conduttore partecipa alla vita condominiale tramite il locatore, a cui sono indirizzate tutte le istanze relative a problematiche inerenti i beni e i servizi comuni.

L’articolo 1130 bis c.c. dispone che i titolari dei diritti personali di godimento (quindi anche i conduttori), hanno il diritto di visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese.

Siccome l’ ‘art. 9) della Legge 392 del 1978 (la così detta “legge equo canone” in materia di locazione), prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario (contenuto nel contratto di locazione), le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni; inoltre per ciò che riguarda le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Per questo motivo, chi scrive ritiene che, limitatamente alle voci per le quali il conduttore è tenuto al pagamento, sussista anche il diritto di consultazione delle pezze giustificative.

Diritto di voto e di impugnazione delle delibere da parte dell’inquilino

Siccome l’art. 10) della Legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, pertanto, l’inquilino ha anche il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Inquilino “avente diritto” in assemblea

In conclusione, con l’entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge si può ritenere che il conduttore sia soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell’amministratore, ovviamente solo per ciò che riguarda le questioni in cui la legge attribuisce loro uno specifico interesse e diritto.

Lo stesso articolo 66 dip. att. riconosce all’ inquilino anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione (l’art. 66 disp. att. c.c. dispone: “[…] in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”).

Benché la formulazione dell’articolo 1137 c.c., conservi la facoltà dell’impugnazione ai soli “condomini”, a giudizio di chi scrive sembra si debba ritenere che il termine si riferisce in realtà nella più ampia figura degli “aventi diritto”.

A riprova di questa tesi, la Suprema Corte (Cass. 151/2017) ha cosi statuito: “…Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell’art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori…”.

Obbligo dell’ amministratore di convocare gli inquilini, per i diritti a loro consentiti dalla legge

Pertanto si deve ritenere che l’amministratore abbia l’ obbligo di convocare gli aventi diritto a partecipare all’assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare.

Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l’amministratore (nei casi individuati dall’art. 10 della legge n. 392/78) deve convocare anche i conduttori.

Per ciò che riguarda il pagamento degli oneri condominiali, siccome l’unico soggetto tenuto al pagamento resta il condomino, dal quale soltanto l’amministratore può pretendere il saldo e in mancanza agire giudizialmente, per le medesime ragioni di tutela dei dati personali, pertanto, il conduttore non può pretendere di visionare i preventivi e i rendiconti condominiali, se non per il tramite del locatore e limitatamente alla posizione di quest’ultimo.

In altre parole, anche se all’inquilino si attribuisce il diritto di visionare le “pezze giustificative” degli oneri accessori richiesti in pagamento dal locatore, lo stesso non ha però alcun valido titolo per conoscere la posizione debitoria degli altri condomini diversi dal suo dante causa (l’amministratore che consentisse al conduttore di venire in possesso di tali informazioni violerebbe la privacy dei propri condomini).

Il proprietario è il soggetto obbligato verso il condominio anche per le mancanze dell’inquilino

Il proprietario non può giustificare il mancato pagamento degli oneri condominiali con la circostanza che il suo conduttore sia in mora nel pagamento degli oneri accessori dovuti in base al contratto di locazione.

Anche se il conduttore è tenuto a rispettare il contenuto del regolamento di condominio (ad esempio non ascoltare la radio a musica alta negli orari di riposo, non possa parcheggiare la moto in cortile, ecc.), è altrettanto pacifico che le eventuali sanzioni pecuniarie comminate in base ad esso (secondo le nuove e più severe regole previste dalla legge di riforma del condominio), possono essere rivolte esclusivamente al condomino-locatore, anche per violazioni commesse dal solo inquilino sul quale il proprietario avrà diritto di rivalersi.

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