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Diritti dell’inquilino in condominio

Diritti dell'inquilino in condominio
Diritti dell’inquilino in condominio

Per cio che riguarda i diritti dell’inquilino in condominio, L’ art. 10 della legge 392/1978 dispone che Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario.

Infatti, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria egli ha diritto di voto in luogo del proprietario.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. […]

L’ art. 1136 C.C. al penultimo comma dispone che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

Diritti dell’inquilino in condominio – regole generali

Le regole generali che disciplinano i rapporti tra condominio, locatore e inquilino si possono riassumere come segue:

La partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino (ovvero al proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare concessa in locazione).

Pertanto l’amministratore deve rivolgere solo al proprietario le proprie richieste.

Il conduttore partecipa alla vita condominiale tramite il locatore, a cui sono indirizzate tutte le istanze relative a problematiche inerenti i beni e i servizi comuni.

L’articolo 1130 bis c.c. dispone che i titolari dei diritti personali di godimento (quindi anche i conduttori), hanno il diritto di visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese.

Siccome l’ ‘art. 9) della Legge 392 del 1978 (la così detta “legge equo canone” in materia di locazione), prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario (contenuto nel contratto di locazione), le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Inoltre per ciò che riguarda le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Per questo motivo, chi scrive ritiene che, limitatamente alle voci per le quali il conduttore è tenuto al pagamento, sussista anche il diritto di consultazione delle pezze giustificative.

Diritto di voto e di impugnazione delle delibere da parte dell’inquilino

Siccome l’art. 10) della Legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria…

Pertanto, l’inquilino ha anche il potere di impugnare le delibere viziate.

Sempre che esse abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Inquilino “avente diritto” in assemblea

In conclusione, con l’entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge si può ritenere che il conduttore sia soggetto “avente diritto”.

Pertanto, egli deve essere convocato alle assemblee a cura dell’amministratore.

Ovviamente l’obbligo riguarda solo ciò che riguarda le questioni in cui la legge attribuisce all’inquilino uno specifico interesse e diritto.

Lo stesso articolo 66 dip. att. riconosce all’ inquilino anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Infatti, l’art. 66 disp. att. c.c. dispone: “[…] in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”).

La formulazione dell’articolo 1137 c.c., conservi la facoltà dell’impugnazione ai soli condomini.

Ma giudizio di chi scrive sembra si deve ritenere che il termine si riferisce in realtà nella più ampia figura degli “aventi diritto”.

A riprova di questa tesi, la Suprema Corte (Cass. 151/2017) ha cosi statuito: “…Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell’art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile.

Salvo in caso si tratti di materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori…”.

Obbligo dell’ amministratore di convocare gli inquilini, per i diritti a loro consentiti dalla legge

Pertanto si deve ritenere che l’amministratore abbia l’ obbligo di convocare gli aventi diritto a partecipare all’assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare.

Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l’amministratore (nei casi individuati dall’art. 10 della legge n. 392/78) deve convocare anche i conduttori.

Per ciò che riguarda il pagamento degli oneri condominiali, l’unico soggetto tenuto al pagamento resta il condomino proprietario.

Pertanto l’amministratore può pretendere il saldo e, in mancanza, agire giudizialmente solo nei confronti del proprietario.

Per le medesime ragioni di tutela dei dati personali, pertanto, il conduttore non può pretendere di visionare i preventivi e i rendiconti condominiali, se non per il tramite del locatore e limitatamente alla posizione di quest’ultimo.

In altre parole, anche se all’inquilino si attribuisce il diritto di visionare le “pezze giustificative” degli oneri accessori richiesti in pagamento dal locatore, lo stesso non ha però alcun valido titolo per conoscere la posizione debitoria degli altri condomini diversi dal suo dante causa.

L’amministratore che consentisse al conduttore di venire in possesso di tali informazioni violerebbe la privacy dei propri condomini.

Il proprietario è il soggetto obbligato verso il condominio anche per le mancanze dell’inquilino

Il proprietario non può giustificare il mancato pagamento degli oneri condominiali con la circostanza che il suo conduttore sia in mora nel pagamento degli oneri accessori dovuti in base al contratto di locazione.

Il conduttore è tenuto a rispettare il contenuto del regolamento di condominio.

Ad esempio non ascoltare la radio a musica alta negli orari di riposo, non parcheggiare la moto in cortile, etc. – Diritti dell’inquilino in condominio

D’altra parte è altrettanto pacifico che le eventuali sanzioni pecuniarie comminate in base ad esso (secondo le nuove e più severe regole previste dalla legge di riforma del condominio), possono essere rivolte esclusivamente al condomino-locatore.

Ciò anche per violazioni commesse dal solo inquilino sul quale il proprietario avrà diritto di rivalersi.

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.

La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.

Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.

Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.

Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.

Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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