Per ciò che riguarda la possibilità di imputare il superbonus 110% a condomini morosi, la circolare n. 30E, tra l’ altro, espone la seguente risposta al quesito:
5.1.2 D. Un condòmino “moroso” che non paga le quote condominiali, può cedere il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni spettanti?
R. Ai sensi del punto 3 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
entrate 8 agosto 2020, l’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato.
Il contributo sotto forma di sconto e il credito d’imposta cedibile sono pari alla detrazione spettante.
L’amministratore di condominio deve comunicare all’Agenzia delle entrate le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso.
Per ciò che riguarda il Superbonus 110% a condomini morosi, se il condomino ha manifestato l’intenzione di cedere il credito a soggetti
terzi, diversi dai fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la cessione del credito solo se il condomino ha versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di versamenti parziali, solo in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto.
Nel caso di “condomino moroso”, pertanto, l’amministratore non dovrà
comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione.
Il recupero del credito verso il condomino moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio e condomino, non investe profili di carattere fiscale.
Superbonus 110% a condomini morosi – Chi è escluso deve votare a favore
La legge 30 dicembre 2020 n. 178, che riguarda il bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e il bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023, tra l’ altro, prevede quanto segue:
«Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole»
Pertanto si crea il problema di come poter negoziare un accordo che preveda l’ integrazione del beneficio fiscale da parte dei soggetti esclusi, in modo che sia possibile approfittare di questa agevolazione fiscale per poter riqualificare il fabbricato.
Ripartizione della spesa da parte dell’ amministratore
A seguito di quanto disposto dall’ agenzia delle entrate, per ciò che riguarda l’ imputazione del superbonus 110% a condomini morosi nasce la questione che segue:
L’ assemblea che approverà la ripartizione della spesa complessiva inerente la riqualificazione energetica del fabbricato, attribuirà la quota parte di debito sia a chi avrà la possibilità di cedere il credito, sia ai condòmini morosi, i quali non avranno la possibilità di cedere il credito.
Pertanto i condòmini già morosi, si ritroveranno con un ulteriore carico di debito straordinario da pagare, il quale potrebbe risultare di dimensioni estremamente rilevanti.
Mi sembra una situazione molto ingiusta per il condòmino moroso.
Inoltre la questione diventa complicata dal punto di vista dell’ impresa che esegue il lavoro, perchè la quota parte di spesa addebitata al condòmino moroso non sarà incassata tramite la cessione del credito, e probabilmente non sarà pagata dal condòmino che già era moroso prima di approvare il lavoro straordinario.
Tra l’ altro, queste detrazioni possono consentire al condominio di dotarsi di fibra ottica e copertura rete internet, le quali sono molto utili anche per ottimizzare i consumi di luce e gas.
Fermo restando la questione della risoluzione della morosità da parte del condominio.
Negoziazione tra contractor e condominio per il saldo del credito non esigibile
In mancanza di una normativa che risolva questo problema, che sarebbe auspicabile, una soluzione potrebbe essere la seguente:
- Anzitutto è necessario calcolare precisamente il credito che non potrà essere ceduto (… e quindi incassato dal contractor).
- Il condominio e il contractor dovranno negoziare i termini di pagamento del debito residuo, o eventualmente concordare dei metodi alternativi di risoluzione dell’ obbligazione finanziaria.
Pagamento in compensazione del debito imputato al condomino moroso tra gli altri condòmini.
Ma vi è anche un’ altra soluzione praticabile:
Si può deliberare di compensare il debito del condòmino moroso tra gli altri condòmini a saldo della morosità, al fine di poter permettere a chi risulta a debito di poter cedere il credito inerente il superbonus.
Forse questa è la soluzione più giusta e democratica per tutti.
Chi siamo
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