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Condominio, responsabilità solidale con l’ impresa appaltante

Responsabilità solidale

I lavori di manutenzione iniziano formalmente con la delibera condominiale, che approva il contratto di appalto che sarà firmato dall’ amministratore con un’impresa che si obbliga, dietro compenso, a eseguire gli interventi concordati, utilizzando la propria forza lavoro, quindi i propri dipendenti.

Ma cosa succede nel caso in cui – per svariati motivi – l’azienda appaltatrice si trovi nell’impossibilità di retribuire i dipendenti?

Responsabilità solidale del condominio

In questo frangente è prevista la “responsabilità solidale”, per cui ricade sul condominio stesso, in qualità di committente, il dovere di pagare il lavoratore, una volta venga dimostrato che l’azienda appaltatrice non ha i mezzi per farlo.

I riferimenti normativi sono l’articolo 1676 del Codice civile e l’articolo 29 del Dlgs 276/2003.

Mentre il primo prevede la possibilità per i dipendenti dell’appaltatore di proporre azione diretta nei confronti del committente per ottenere quanto dovuto ma solo fino alla concorrenza dell’eventuale debito che il committente ha verso l’appaltatore, ben più ampia e incisiva è la responsabilità contenuta nell’articolo 29, dove si afferma che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore e eventuali subappaltatori, entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di Tfr , i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodi di appalto.

Obiettivo della responsabilità solidale

Obiettivo della responsabilità solidale è evitare una potenziale dispersione delle responsabilità, che la particolare struttura dell’appalto potrebbe incentivare.

Per scongiurare il rischio che il condominio debba rispondere in solido con i dipendenti dell’appaltatore, l’amministratore può prendere alcuni provvedimenti, che sono anche obbligatori ex Dlgs 81/2008, articolo 26:

La verifica dell’iscrizione alla Camera di Commercio e la verifica dei requisiti organizzativi e strutturali dell’impresa appaltatrice e degli eventuali subappaltatori.

DURC

Inoltre, sarà necessario verificare che l’azienda sia in possesso di un documento Durc regolare.

Il Durc costituisce un documento essenziale per l’amministratore che voglia tutelarsi, poiché garantisce in merito all’assolvimento degli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assicurativi (Inps e Inail).

Ma va detto che nemmeno il durc può dare delle certezze assolute: prima di tutto, la sua data di emissione non coincide per forza con le date di svolgimento dei lavori (e tra i due periodi, potrebbe intanto essere cambiato qualcosa).

In secondo luogo, come anche evidenziato dall’interpello 3/2010 del 2 aprile 2010 del Ministero del Lavoro «le verifiche effettuate ai fini del rilascio del Durc sono riconducibili all’unicità del rapporto previdenziale tra impresa richiedente ed Ente rilasciante», dunque un’impresa che abbia un debito derivante da un vincolo di responsabilità solidale, ma che sia in regola con i versamenti contributivi, potrà comunque ottenere il Durc.

Il condominio può anche richiedere copia dell’ultimo F24 o dei cedolini paga dei dipendenti, così da verificare l’effettiva retribuzione, fermo restando che, non essendoci obbligo di legge riguardo il fornire tale documentazione, l’appaltatore potrà rifiutarsi di mostrarla (ma questo non è un bel segnale).

Il consiglio è dunque quello di evitare le società appaltatrici che giocano al ribasso, proponendo al condominio prezzi troppo concorrenziali, che potrebbero dipendere da un servizio scarso o da uno scorretto inquadramento del lavoratore.

Un appalto genuino dovrebbe avere un costo superiore rispetto all’assunzione diretta, perché al costo medio orario di circa 14,79 euro del personale dipendente da impresa di pulizia, andrà sommato il compenso dovuto dal condominio all’azienda per la fornitura e la gestione del servizio.

Interpello dell’ agenzia delle Entrate 909-653 4/12/2012

L’Agenzia delle Entrate in risposta ad un proprio interpello (909-653 del 04/12/2012) sulla responsabilità solidale sugli appalti ed il Condominio inizia ad orientarsi verso l’esclusione della responsabilità fiscale.

La problematica potrà trovare una risposta solo quando l’agenzia delle Entrate a livello centrale deciderà di comunicare la sua scelta interpretativa. Ma ogni giorno migliaia di condominii stipulano contratti d’appalto e si dovrebbero, quindi, trovare soggetti all’articolo 13 ter del Dl 83/2012, che fissa la responsabilità solidale dell’appaltatore e del committente per il versamento all’Erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e dell’Iva dovuta da subappaltatore e appaltatore. Essere inseriti in questa complessa catena di responsabilità, che vede coinvolte spesso imprese piccole, cioè quelle che più facilmente tendono al nero, non è una cosa facile.

L’interpretazione letterale della norma, secondo una parte della dottrina e degli studiosi, imporrebbe l’obbligo previsti dalla responsabilità solidale anche ai condominii. Data l’incertezza alcuni amministratori hanno cominciato a correre ai ripari e hanno presentato un interpello alla direzione regionale delle Entrate dell’Emilia-Romagna, che lo scorso dicembre (protocollo n. 909-54414/2012) ha dato una risposta circostanziata, segnalata da Anacam (imprese di costruzione e manutenzione ascensori) e Anaci (amministratori condominiali) di Padova.
L’interpellante sosteneva che, non essendo il condominio un soggetto dotato di personalità giuridica ma un ente di gestione, e non essendo dotato neppure di soggettività tributaria, (al punto che la stessa agenzia delle Entrate aveva precisato che non doveva presentare la dichiarazione dei redditi ma solo quella dei sostituti d’imposta), non rientra tra i soggetti obbligati agli adempimenti dell’articolo 13 ter del Dl 83/2012.

La Dre Emilia-Romagna ha formulato la risposta su un piano più pratico, ricordando che la norma prevede effettivamente la responsabilità solidale, a meno che l’appaltatore/committente non acquisisca la documentazione del regolare adempimento degli obblighi fiscali, anche sotto forma di attestazione del Caf o di professionista abilitato. Nell’obbligo, però, spiega la Dre Emilia-Romagna, sono coinvolti solo «i contratti d’appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell’ambito di attività rilevanti ai fini dell’Iva e, in ogni caso, dai soggetti Ires, dallo Stato e dagli enti pubblici, mentre sono escluse le stazioni appaltanti». Pertanto, conclude la risposta, «il condominio, non rientrando in alcuno dei soggetti sopra indicati, non è, a parere di questa Direzione, destinatario della norma in commento».

La risposta della Dre Emilia-Romagna non è, naturalmente, risolutiva ma indicativa: si tratta di una delle direzioni regionali più dinamiche e, soprattutto, che controllano un territorio fittamente popolato e dove sono presenti molti condominii. E sembra poco probabile che venga smentita a livello centrale.

Mailing list Community AziendaCondominio
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Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto;

Fondatore della Community AziendaCondominio;

Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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