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Mandato per amministrazione condominio

Mandato per amministrazione di condominio
Mandato per amministrazione di condominio

Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”.

Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore.

Per questo motivo,  di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio.

Norme in vigore per la redazione del mandato di amministrazione

I compiti e i doveri affidati dalla legge alla figura legale denominata con il termine “amministratore di condominio” sono descritti principalmente negli artt. 1129 e 1130 del codice civile.

In particolare, l’ art. 1129 del Codice Civile, al terz’ ultimo comma dispone:

“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Si possono nominare più amministratori di condominio

Al fine di migliorare la qualità delle gestione amministrativa e tecnica del condomìnio, si possono nominare più amministratori specializzati in campi diversi.

In questo caso il potere di rappresentare i condòmini nei confronti dei terzi spetta a tutti (Cassazione 11155 del 24/12/1994).

Se però gli incarichi sono specifici, questo potere si presume limitato al relativo servizio della parte comune.

E’ opportuno, pertanto, indicare all’ atto della nomina, in modo chiaro e dettagliato, i rispettivi poteri di ciascun amministratore nominato.

Rappresentanza legale – Controllo dell’ organizzazione e dei servizi di gestione condominiale.

E’ necessario nominare un rappresentante legale, ossia una persona fisica che risponda a nome e per conto del condominio nei confronti della legge e dei terzi.

Questo soggetto deve anche avere la capacità di gestire la cassa e pagare le fatture, rispettando uno scadenziario sulla base delle risorse finanziarie disponibili.

Inoltre avere capacità di comunicazione, di negoziazione e di conciliazione tali per poter essere punto di riferimento delle comunità residenziali di cui assume la carica di rappresentante legale.

Infine essere il soggetto di riferimento per ciò che riguarda i servizi comuni e il controllo dei dipendenti e dei fornitori.

Gestione della contabilità – Scelta dei fornitori

E’ necessario delegare un ragioniere, o uno studio di commercialisti, oppure un consorzio, per la gestione della contabilità, la redazione del rendiconto, la convocazione dell’ assemblea, l’ invio del verbale, e la condivisione dei bollettini o dei MAV.

Questo soggetto si deve occupare della riconciliazione dell’ estratto conto bancario con il registro della contabilità.

Infine, deve occuparsi di scegliere i fornitori per conto del condominio, al fine di risolvere i conflitti di interesse che altrimenti sarebbero in capo all’ unico amministratore nominato.

Si tratta, pertanto, di un lavoro di controllo indiretto, diverso da quello di rappresentante legale – gestore organizzativo,  che garantisce la comunità residenziale per ciò che riguarda la corretta gestione finanziaria, la suddivisione delle spese conforme alla legge e al regolamento di condominio in vigore, la trasparenza nella scelta dei fornitori del condominio.

Un consorzio per la costruzione di un organizzazione condominiale efficiente.

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio.

Essa è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni:

I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).

L’ organizzazione condominiale è a servizio del legale-rappresentante amministratore.

Controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini.

Le funzioni specifiche del consorzio – Mandato per amministrazione condominio

Il consorzio è un istituto che serve a coordinare la gestione politica e organizzativa dei condomini che ne fanno parte.

Esso è diretto dal comitato direttivo, composto da un rappresentante per ogni condominio consorziato.

Il rappresentante al consorzio è eletto per mezzo di una delibera di assemblea, approvata ai sensi dell’ art. 1136 C.C. secondo comma.

Il comitato direttivo delibera sempre all’ unanimità.

I fornitori, i servizi, e le agevolazioni che creano valore per il consorzio, vengono offerte agli amministratori e alle comunità residenziali, i quali possono adottarli secondo necessità.

Gli amministratori rappresentanti legali, pertanto, non possono scegliere di loro iniziativa i fornitori per conto del condominio, ma devono richiederli al consorzio.

Ovviamente, gli amministratori possono e devono segnalare al consorzio gli eventuali disservizi dei fornitori a loro affidati.

In questo caso il consorzio prenderà i provvedimenti più opportuni, dopo aver ascoltato anche il punto di vista dei fornitori segnalati.

La figura dell’ amministratore condominiale si identifica in una molteplicità di compiti e di mansioni

I servizi che devono essere erogati in favore dei condòmini, uniti agli altri innumerevoli compiti che oggi l’ amministratore è chiamato a svolgere, necessitano di precisa organizzazione, di puntualità e di garanzia.

I condòmini, pertanto, hanno la necessità di suddividere questi compiti tra diversi professionisti e di società, in maniera da ottenere una gestione condominiale di qualità e a norma di legge.

Soprattutto per risolvere i problemi di conflitto di interesse, che, inevitabilmente, sorgono se si affidano tutti i compiti che le norme richiedono ad un solo soggetto fornitore.

I precedenti di legge

Notevoli spunti di riflessione già erano stati in proposito offerti dalle norme contenute nella legge 335/95, e del successivo decreto legislativo 104/96.

I quali avevano previsto la possibilità per gli enti previdenziali di affidare a società specializzate la gestione del proprio patrimonio.

Pur individuando queste società soltanto in quelle con un oggetto sociale attinente in modo prevalente all’ erogazione di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi.

Nonchè una accertata professionalità ed una effettiva competenza nell’ espletamento dei servizi per conto terzi.

Le sentenze – Mandato per amministrazione condominio

La questione aveva formato oggetto di non poche pronunce da parte dei giudici.

I quali, con argomenti non appaganti e non risolutivi, avevano dapprima escluso la possibilità per una persona giuridica di ricoprire la carica di amministratore di condominio, in quanto il mandato doveva assegnarsi esclusivamente ad una persona fisica (Cassazione, sentenza n. 5608/94).

Poi, invece, subito dopo ammessa per le sole società di persone (Snc o Sas), sul presupposto che in queste società l’ amministrazione e la rappresentanza spettano a ciascun socio disgiuntamente (Cassazione, sentenza 11155/94).

Incarico di amministratore affidato ad una società di servizi

La complessità dei compiti che l’ amministratore deve svolgere in favore dei condòmini ben giustifica quindi l’ affidamento ad una società dell’ incarico di gestire il condomìnio.

E’ senza dubbio questo il concetto generale che ha anche ispirato la suprema Corte di cassazione nello stabilire, con sentenza n. 22840 del 24 ottobre 2006 che anche una persona giuridica può essere nominata amministratore di condomìnio.

Il condomìno non pretende che il rendiconto sia personalmente redatto dall’ amministratore, ben potendo tale incombenza essere svolta da qualche collaboratore del suo studio (o da una società in out-sourcing, oppure da un consorzio n.d.r.).

L’ importante però è che venga redatto nel rispetto dei principi contabili e di trasparenza .

Ciò significa che il condomìnio, più che fidarsi della persona dell’ amministratore, confida nell’ esatto adempimento dei compiti che la legge gli impone di svolgere per la gestione del condomìnio dai soggetti che sono incaricati dall’ assemblea.

Oggi il mandato conferito all’ amministratore ha perso quel carattere personale che prima innegabilmente lo caratterizzava.

Compito delle comunità residenziali è affidare il mandato di amministrazione di condominio a professionisti o istituti di loro fiducia, creando organizzazioni condominiali stabili ed efficienti.

Il futuro è nelle mani di chi ha la capacità di immaginarlo.

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Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.

La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.

Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.

Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.

Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.

Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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