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Supercondominio e condominio – ripartizione delle spese

Supercondominio e condominio

L’ art. 1117 bis del codice civile dispone che le disposizioni riguardanti il condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni.

Ciò significa che le norme riguardanti il condominio si applicano in quanto compatibili, sia in caso ci si confronti con più unità immobiliari, sia quando più corpi di fabbrica condividano delle parti comuni o dei servizi (ad esempio il teleriscaldamento).

Supercondominio e condominio – nozione

Supercondominio si definisce un insieme di almeno due condomini costituiti (ossia con proprio codice fiscale, conto corrente e amministratore) che condividano la proprietà di determinate parti comuni; ad esempio abbiano in comproprietà un giardino.

Un supercondominio che abbia un solo codice fiscale, amministratore e conto corrente si amministra utilizzando le normali regole in vigore per tutti i condomìni (Ossia l’ amministratore convoca tutti i condòmini che sono tenuti ad approvare il rendiconto della gestione, ai sensi dell’ articolo 1135 del codice civile); i condòmini convocati approvano il riepilogo finanziario di propria competenza, redatto ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

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Per gestire il supercondominio devono esistere due tabelle millesimali distinte

Per gestire il supercondominio devono esistere due tabelle millesimali distinte:

La tabella dei millesimi supercondominiali, che stabilisce la ripartizione della spesa tra gli edifici che costituiscono il complesso residenziale.

La tabella dei millesimi di ripartizione interna di ogni condominio che fa parte del supercondominio.

Pertanto, ad esempio, prima si stabilisce che l’edificio A deve contribuire al 40% della spesa, poi questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna di quel particolare edificio condominiale.

Il rappresentante del supercondominio non ha il potere di deliberare per ciò che riguarda la ripartizione della spesa imputata a ciascun condòmino

In questa prospettiva si comprende il disposto dell’ art. 67 disp. att., che, al secondo comma stabilisce, nei casi di cui all’ articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

Il rappresentante ha titolo per votare le spese che si riferiscono al complesso che lo ha nominato. Certamente non ha diritto di approvare le spese addebitate a ciascun condòmino.

Il rappresentante approva l’ insieme delle spese addebitate al condominio rappresentato

In altre parole il rappresentante approva l’ insieme delle spese addebitate al condominio rappresentato.

Il condominio rappresentato comprende i conduttori che votano per conto dei proprietari

Inoltre vi è da precisare che il condominio rappresentato in sede di supercondominio comprende anche i conduttori.

Certamente il rappresentante non ha titolo per approvare le spese per conto dei conduttori.

Infatti, l’art. 10) della Legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Pertanto, l’inquilino ha anche il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Anche il conduttore è un soggetto avente diritto, per ciò che riguarda le questioni che lo interessano

Con l’entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge, infatti, si può ritenere che il conduttore sia soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell’amministratore, ovviamente solo per ciò che riguarda le questioni in cui la legge attribuisce loro uno specifico interesse e diritto.

Lo stesso articolo 66 dip. att. riconosce all’ inquilino anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione (l’art. 66 disp. att. c.c. dispone: “[…] in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”).

Notevole risparmio sulle spese di gestione amministrativa

L’ applicazione corretta della normativa che riguarda il supercondominio, consente una riduzione notevole delle spese di gestione amministrativa, poichè l’ amministratore del supercondominio non è più tenuto a ripartire la spesa tra tutti i condòmini (che possono essere anche centinaia), ma soltanto tra i condomìni (ossia i corpi di fabbrica) che condividono la proprietà dei beni e i servizi comuni.

Sentenza tribunale di roma 11 ottobre 2018 n. 19411

in questo contesto, un’interessante sentenza del tribunale capitolino (trib.roma 11 ottobre 2018 n. 19411) affronta la problematica della ripartizione delle spese in supercondominio, sottolineando la particolare ratio che deve sottendere l’imputazione delle spese relative a beni supercondominiali:

“In merito alle tabelle millesimali del supercondominio, i valori delle unità immobiliari vanno poste in relazione con il valore complessivo delle stesse, ma anche i singoli edifici devono ricevere una valutazione diversa in ordine alle loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari, ponderando il reale valore.

Per tale motivo vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un’altra che ripartisce poi tale quota tra i condomini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusiva.”. Si rimanda alla lettura dell’ articolo.

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