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Supercondominio e condominio





Supercondominio


Nozione di supercondominio

Supercondominio si definisce un insieme di almeno due condomini costituiti (ossia con proprio codice fiscale, conto corrente e amministratore) che condividano la proprietà di determinate parti comuni; ad esempio abbiano in comproprietà un giardino.

Si specifica a riguardo che un complesso residenziale composto da due o più corpi di fabbrica (ossia edifici autonomi) che non siano costituiti in condominio (ossia non abbiano ciascuno un proprio codice fiscale, amministratore e conto corrente) anche se tecnicamente si definisce supercondominio, in pratica si gestisce come un condominio caratterizzato da due o più condomini parziali.

l’ art. 1117 bis del codice civile in materia dispone quanto segue:

“Le disposizioni del presente capo (Precisamente il Capo II – Del condominio degli edifici, che si trova nel libro terzo del codice civile chiamato “delle proprietà”), si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’ art. 1117.

Supercondominio con un solo amministratore, è un condominio

Un supercondominio che abbia un solo codice fiscale, amministratore e conto corrente si amministra utilizzando le normali regole in vigore per tutti i condomìni (Ossia l’ amministratore convoca tutti i condòmini che sono tenuti ad approvare il rendiconto della gestione, ai sensi dell’ articolo 1135 del codice civile); i condòmini convocati approvano il riepilogo finanziario di propria competenza, redatto ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Supercondominio e condominio parziale

Si precisa, pertanto, che in caso di complesso residenziale composto da diversi corpi di fabbrica autonomi che condividano in proprietà dei beni comuni, in questo caso ogni corpo di fabbrica risulterà un condominio parziale rispetto all’ intero complesso residenziale.

In questo senso la Corte di cassazione ha chiarito pacificamente il concetto di condominio parziale, affermando “come possano esserci, nell’ambito dell’edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l’area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l’ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato”; mancano per questo motivo i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.

Modalità di convocazione del supercondominio

Quindi, in caso diversi condomìni distinti (ciascuno con il proprio amministratore, il proprio codice fiscale e il proprio conto corrente) condividano la proprietà di beni in comune, ai fini della convocazione dell’ assemblea del supercondominio si applica il codice civile Art. 67 disp. att., il quale, nel caso in cui i partecipanti siano più di 60, prevede quanto segue:

Quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

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