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Rappresentante in supercondominio

Rappresentante in supercondominio

La figura del rappresentante del condominio in supercondominio è disposta nell’ art. 67 Disp Att. terzo e quarto comma del Codice Civile che recita quanto segue:

Art. 67 disp. att. terzo e quarto comma C.C.

Nei casi di cui all’ articolo 1117-bis C.C., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’ articolo 1136 C.C. quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’ amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.

L’ amministratore riferisce in assemblea.

Elementi caratteristici del rappresentante in supercondominio

Dal disposto dell’ art. 67 disp. att. si desumono i seguenti elementi caratteristici:

Il rappresentante in supercondominio ha poteri solo per quanto attiene la gestione ordinaria e per la nomina dell’ amministratore.

Questi poteri di ordinaria amministrazione sono qualificati più precisamente all’ art. 1135 del codice civile, e sono i seguenti:

a) Conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
b) Approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
c) Approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione.

Gestione straordinaria del supercondominio

Il rappresentante in supercondominio non ha poteri per quanto attiene la gestione straordinaria, identificata al 4 punto dell’ art. 1135 del codice civile.

Pertanto, in caso di gestione straordinaria, l’ assemblea dei rappresentanti in supercondominio non avrà potere di deliberare in merito, e l’ amministratore dovrà convocare in proprio tutti i condòmini del supercondominio.

Assemblea dei rappresentanti dei condominii

Questa norma ha creato un nuovo istituto legale denominato “assemblea dei rappresentanti dei condominii” che ha facoltà di decidere in proprio, per conto dei condominii rappresentati.

L’ assemblea dei rappresentanti dei condominii, in assenza di disposizioni specifiche, delibera con le regole formali disposte dall’ art. 1136 del codice civile.

Ciò vuol dire in moltissimi casi l’ impossibilità di esprimere una maggioranza, poichè ogni rappresentante vota con il peso di tutti i millesimi del condominio che rappresenta.

In caso di supercondominio formato da comunità residenziali di diverse dimensioni, in cui un condominio rappresenti più del 50% dei millesimi, si avrebbe soltanto la possibilità di deliberare all’ unanimità.

Poteri e responsabilità del rappresentante in supercondominio

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’ amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.

Il rappresentante agisce a nome e per conto del condominio che rappresenta, secondo le regole del mandato con rappresentanza.

Pertanto il mandante conferisce il potere di rappresentanza; si intende che gli effetti dell’atto (l’ approvazione del rendiconto) produrrà direttamente le conseguenze nella sfera giuridica del condominio, senza necessità di un nuovo atto di volontà (una nuova votazione da parte del condominio rappresentato).

Ai sensi dell’ art. 1710 C.C. Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa sarà valutata con minor rigore.

l’ art. 1176 al secondo comma dispone che nell’ adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza dovrà valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.

Compiti assegnati al rappresentante in supercondominio

I compiti assegnati al rappresentante in supercondominio derivano dall’ articolo 1135 del codice civile, e sono i seguenti:

  1. Confermare (… o non confermare) l’ amministratore e la sua “eventuale” retribuzione.
  2. Approvare (… o non approvare) il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini.
  3. Approvare (… o non approvare) il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione.

Poichè il rendiconto deve essere predisposto con le caratteristiche specificate all’ articolo 1130 bis del codice civile che dispone quanto segue:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Pertanto, si presume che il condominio sceglierà un rappresentante che sia in grado di prendere la decisione di approvare o di non approvare il rendiconto in nome e per conto del condominio rappresentato.

Precauzioni consigliate al rappresentante in supercondominio

Tenendo conto delle disposizioni dell’ art. 1176, il quale dispone che nell’ adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata, pertanto chi scrive ritiene che:

  1. In caso il rappresentante abbia delle competenze amministrative specifiche riconosciute sul mercato, è opportuno che prima di votare il rendiconto del supercondominio si sia procurato dei documenti idonei, che dimostrino come egli abbia svolto il compito affidato con la minima competenza che la propria professionalità riconosciuta richiede.
  2. In caso il rappresentante non abbia delle conoscenze specifiche (ossia abbia una cultura totalmente diversa da quella necessaria per comprendere le questioni amministrative), a mio giudizio è opportuno che egli, ai sensi dell’ art. 1710 C.C. secondo comma, renda noto al mandante (ossia al condominio) le circostanze sopravvenute (ossia la consapevolezza della propria inadeguatezza a portare a termine il mandato ricevuto) che determinano la revoca del mandato.

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