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Governo del condominio

Il governo del condominio è un argomento aperto al dibattito, in quanto il problema del governo del condominio e della sua gestione politica non è circoscritto in nozioni tecniche o giuridiche, ma dipende dalla cultura personale e dalle necessità di chi il potere politico può esercitarlo o delegarlo.

A mio giudizio, è anzitutto necessario che i condomini diventino consapevoli che nella gestione del governo del condominio esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e consuetudini consolidate a danno dei condomini.

Il problema più rilevante è l’ eccessivo accentramento di potere politico e di responsabilità in capo agli amministratori di condominio.

Dal punto di vista dell’ attribuzione di funzioni di governo del condominio, vi è il problema di un potere di governo condominiale indefinito (cosa vuol dire amministrare il condominio?) ad un soggetto giuridico anch’ esso non precisamente definito (amministratore condominiale come persona fisica? Amministratore condominiale come società? Amministratore condominiale come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch’ essi non precisamente definiti (Amministratore condominiale come gestore tecnico? Amministratore condominiale come gestore amministrativo? Amministratore condominiale come gestore finanziario? Amministratore condominiale come gestore legale? Amministratore condominiale come gestore fiscale? Amministratore condominiale come gestore del controllo interno in condominio? Amministratore condominiale come gestore delle risorse umane in condominio?).

Il nocciolo della natura giuridica dell’ incarico di amministratore di condominio, è la funzione di rappresentante legale del condominio.

governo del condominio

La funzione di rappresentante legale dell’amministratore condominiale

La funzione di rappresentante legale del condominio è la più importante tra quelle attribuite all’ amministratore condominiale.

Tutte le altre funzioni di governo (tecnico, amministrativo, finanziario, legale, fiscale, della gestione delle risorse umane, etc…etc…) sono aggiunte che rientrano nelle competenze dell’ amministratore condominiale solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di ben definite discipline specializzate.

Nuovi mercati da liberare nel condominio

Questi “altri” servizi (tecnici, amministrativi, legali, etc…etc…), sono i nuovi mercati condominiali che voglio liberare, al fine di poterli organizzare per migliorare la gestione condominiale delle comunità residenziali che abitano in condominio.

Il servizio svolto dal centro EDP, per esempio, se si sgancia dall’ attività dell’ amministratore condominiale, diventa uno strumento adatto per abbattere i costi amministrativi, perchè si può organizzare in modo da promuovere uno standard, riqualificare per sviluppare attività finanziarie integrate, etc..etc..

Per inciso, oggi il servizio di gestione EDP sul mercato esiste, ma è offerto agli amministratori condominiali per liberarli dalle mansioni amministrative, non ai condomini per garantire trasparenza e controllo della gestione condominiale.

Oggi, gli studi strutturati di amministrazione condominiale funzionano esattamente così – ossia con l’ obiettivo di liberare l’ amministratore condominiale da tutti i servizi che non è in grado di svolgere perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all’ interno o all’ esterno della struttura dell’ amministratore condominiale; tutti i tecnici e i professionisti vicini all’ amministratore condominiale lavorano in autonomia e in stanze separate, spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione di contatto con i condomini e i residenti.

In altre parole, si forma una sorta di network di professionisti, aziende e dipendenti attorno all’ amministratore condominiale, il quale funge da procacciatore di affari per tutti.

Questo gruppo organizzato di gestione condominiale, si divide i diversi servizi necessari per la gestione condominiale, lavorando in team ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all’ amministratore condominiale che ribalta il costo maggiorato sul condominio, molto spesso fatturando il servizio direttamente al condominio al prezzo concordato con l’ amministratore condominiale.

Tutti questi rapporti interni restano quasi sempre sconosciuti ai condomini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la propria gestione condominiale.

Proprio per questo motivo, spesso il condominio subisce servizi scadenti e, per di più, paga i servizi di gestione condominiale che riceve ai massimi prezzi di mercato.

Soluzioni per il governo del condominio, la gestione condominiale

Per risolvere questi problemi strutturali, è necessario sganciare i diversi servizi di gestione condominiale che oggi si legano insieme con accordi commerciali interni, al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per le comunità residenziali che abitano in condominio.

E’ ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi di controllo per garantire all’ amministratore la trasparenza della gestione condominiale e la qualità dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dei condomini, ma questo è soltanto un problema tecnico facilmente risolvibile.

Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure condominiali per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

Inoltre, dal punto di vista strettamente tecnico, i servizi di gestione condominiale necessari per arrivare alla standardizzazione e al controllo dell’ attività condominiale già esistono da tempo, e sono acquistabili sul mercato.

Si tratta di avere la consapevolezza politica che questi servizi di gestione condominiale possono essere scelti e acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea; questa attività il condominio dovrebbe svolgerla al fine di acquistare strumenti di controllo della propria organizzazione condominiale.

Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L’ assemblea di condominio sceglie l’ amministratore condominiale, il quale forse sceglierà i servizi migliori per il condominio, il quale comunque (ossia in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio ricevuto (sia buono, sia scadente) fino all’ ultimo euro.

Accoglienza, …la  Community AziendaCondominio

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