Gestione del condominio
…Problemi di fondo
Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti abbiano consapevolezza che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.
La prima difficoltà è l’ eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine amministratore di condominio.
Dal punto di vista politico, il problema è l’ attribuzione di potere indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch’ esso non precisamente definito (L’ amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch’ essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?…etc…etc…).
Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della funzione di rappresentanza legale del condominio.
…La funzione di rappresentante legale
La funzione di rappresentante legale del Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura conosciuta con il termine amministratore di condomìnio.
Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono aggiunte che rientrano nell’ area di competenza dell’ amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.
….nuovi mercati da liberare
Questi “altri” servizi sono i nuovi mercati che intendo liberare ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.
Il servizio svolto dal centro EDP per esempio, se si sgancia dalla figura di amministratore condominiale, diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria, etc…etc….
Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da liberarli dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.
Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria del Condomìnio in modo contabilmente corretto.
Ed è proprio per questo motivo che la Community AziendaCondomìnio ha studiato il proprio modello di rendiconto che propone come standard per le Comunità Residenziali che abitano in condominio.
Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la comunità residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, a prescindere dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d’ altro.
Oggi gli studi strutturati di amministrazione stabili funzionano esattamente così – cioè al fine di liberare l’ amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all’ interno o all’ esterno della struttura dell’ amministratore; tutti i tecnici e i professionisti vicini all’ amministratore, lavorano in autonomia e in stanze separate, spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione di contatto con i condòmini e i residenti.
In altre parole si forma una sorta di network di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell’ amministratore di condomìnio, il quale funge da procacciatore d’ affari per tutti.
Questo gruppo organizzato si divide i diversi servizi necessari alla gestione del condominio, lavorando in team ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all’ amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente al condomìnio il costo del servizio concordato con l’ amministratore.
Tutti questi rapporti interni restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la propria gestione condominiale.
Per questo motivo, molto spesso le comunità residenziali che abitano in condominio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.
Per risolvere questi problemi strutturali, è necessario sganciare i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali interni, al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per chi abita in condominio.
E’ ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l’ amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell’ assemblea, ma questo è soltanto un problema tecnico facilmente risolvibile.
Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.
Inoltre, dal punto di vista strettamente tecnico (controllo manutenzioni etc..), ed organizzativo (controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc…), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell’ attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.
Si tratta di avere la consapevolezza politica che questi servizi possono essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare strumenti di controllo della propria organizzazione condominiale.
Il problema, pertanto, è scegliere politicamente in modo da acquistare i servizi migliori sul mercato, e affidarne l’ utilizzo ai propri amministratori di condomìnio.
Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L’ assemblea sceglie l’ amministratore, il quale “forse” sceglierà il servizio migliore per il condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia buono, sia scadente) che riceverà fino all’ ultimo euro.
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