Go to Top

Conferma amministratore condominio

Conferma amministratore di condominio
Conferma amministratore di condominio

La conferma dell’ amministratore di condominio è prevista dall’ art. 1135 del codice civile, che, tra l’ altro, dispone quanto segue:

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione.

Chi scrive ritiene che la conferma dell’ amministratore sia una questione diversa dalla nomina e la revoca dell’ amministratore.

Infatti, l’ art. 1129 c.c., a riguardo dispone che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Inoltre, dispone anche che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Pertanto, quando un amministratore non è dimissionario, gestisce nei pieni poteri del suo mandato, e non si manifesta alcuna contrarietà al protrarsi della gestione ordinaria, a giudizio di chi scrive, egli è comunque soggetto a verifica annuale tramite la conferma prevista dall’ art. 1135 c.c.

In questa prospettiva, si ritiene che la maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’ edificio sia sufficiente a non confermare l’ amministratore.

Nel caso l’ amministratore non confermato dovrà entro breve termine convocare un’ assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

La recente sentenza 10701/09 della V sezione civile del Tribunale di Roma stabilisce che per la conferma dell’amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio ).

Maggioranza semplice per la conferma

Si riporta di seguito il testo della Sentenza:

REPUBBLICA ITALIANA

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZIONE V CIVILE

IL Giudice Unico Dott. Maurizio Fausti ha emesso la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 11331/2005 del RG.degli affari contenziosi e vertente

TRA

Prete Kendrick Anthony, erede di Prete Giambattista -ricorrente-Elett.te dom.to in Roma Via Camesena ,46, presso lo studio dell’Avv. Francesco Mirenzi che lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso;

E

Condominio di Via Priscilla, 128, in Roma – resistente -Elett.te dom.to in Roma , Via Pompeo Neri,32, presso lo studio dell’Aw. Sergio Boldrini che lo rappresenta e difende per delega in calce al ricorso passivo;

Oggetto: impugnazione di deIibera assembleare

CONCLUSIONI

All’udienza di precisazione delle conclusioni del 19.02.2009 le parti concludevano come da verbale di udienza .

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato Giambattista Prete, proprietario dell’appartamento sito in Roma Via di Priscilla, 128, Scala A-int.7, conveniva in giudizio quest’ultimo Condominio per impugnare la deliberazione assunta al punto 3 dell’o.d.g. dell’assemblea condominiale del 13.01.005 relativa alla nomina dell’amministratore.

Assumeva infatti il ricorrente che la delibera in questione era stata adottata senza la necessaria maggioranza prevista dall’art.1136 IV comma c.c.

il Condominio convenuto si è costituito, eccependo che la questione non aveva rilevanza sostanziale , in quanto era stata confermato l’amministratore uscente che comunque sarebbe rimasto in carica in prorogatio e chiedendo il rigetto del perché infondato in fatto e in diritto.

Il ricorrente, nel corso del giudizio, decedeva, ed a seguito di interruzione del processo, il giudizio venivi riassunto dall’erede del de cuius.

Esaurita l’istruttoria, depositati documenti, la causa veniva trattenuta in decisione, con i termini di legge, all’udienza del 19.02.2009 .

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda non risulta meritevole di accoglimento e, pertanto, va respinta.

Nel merito, allo stato, va infatti osservato che il thema decidendum concerne la nomina dell”amministratore del Condominio convenuto in carica , deliberata in seconda convocazione con la maggioranza semplice e non con quella qualificata di cui all’art.1136 IV comma c.c. che prevede la necessità della maggioranza speciale per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore .

Invece nella fattispecie trattasi di rielezione dello stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta.

Conseguentemente la specie di causa va correttamente inquadrata nella disciplina prevista dall’art: 1135 cc. il quale stabilisce che l’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore, disponendo maggioranze differenti per le due ipotesi.

Ne deriva che per la sola conferma dell’amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio ) cosi come risulta effettivamente deliberato nell’assemblea impugnata.

Invero, la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell’art. 1136 c.c.

Per tali motivi, allo stato, il ricorso risulta infondato e, come tale, va respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Unico, definitivamente pronunciando, cosi provvede:nel merito, rigetta il ricorso perché infondato in fatto ed in diritto ; e, per l’effetto, condanna Kendrick Anthony Prete ,nella qualità di erede di Giambattista Prete , al pagamento in favore del Condominio di Via Priscilla n. 128, in Roma, in persona del legale rappresentante pro-tempore, delle spese del giudizio che si liquidano nella misura di euro = 500,00= per diritti e di euro=700,00= per onorari oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Così deciso , Roma 15 maggio 2009 Il Giudice Unico

DEPOSITATO IN CANCELLERIA il 15/5/2009

Per ciò che riguarda la conferma tacita dell’ amministratore di condominio, la norma di riferimento è disposta dall’ art. 1129 C.C., il quale all’ 8 comma

In assenza di irregolarità (previste dall’art. 1129 c.c.) e dell’eventuale delibera di revoca, la nomina dell’amministratore in carica da un anno è prorogabile tacitamente per un altro anno. Lo ha affermato il Tribunale di Milano col decreto 2486/15.

Il caso – Conferma tacita amministratore

Il ricorrente chiedeva la revoca dell’Amministratore di condominio, contestando inadempimenti e violazioni da parte dello stesso.

Il Collegio, però, ha ritenuto insussistenti le irregolarità (previste dall’art. 1129 c.c.) per la revoca dell’amministratore.

In particolare, ha precisato che, in contraddittorio, l’amministratore ha documentato di essere in possesso dei requisiti soggettivi per lo svolgimento dell’incarico ed ogni informazione relativa al resistente è contenuta nelle carte intestate, correlate di esatta denominazione della società di persone cui è affidato l’incarico.

Il Tribunale ha rilevato che le assemblee di nomina hanno approvato il compenso spettante all’amministratore.

Inoltre che l’omesso inserimento della sua nomina all’ordine del giorno dell’ultima assemblea è conforme alla nuova disciplina in materia di condominio, per la quale la durata in carica dell’amministratore è tacitamente prorogabile ad altro anno salvo delibera di revoca.

I documenti condominiali sono accessibili e possono essere liberamente consultati, in quanto è noto il luogo ove i registri si trovano.

Il Collegio ha, inoltre, sottolineato che la mancata apertura di un conto corrente condominiale è stata smentita dai documenti presentati dal resistente.

La regolarizzazione della posizione è stata confermata dall’assemblea.

Il Tribunale ha infine chiarito che la mancata convocazione dell’assemblea per deliberare sulla partecipazione alla mediazione, introdotta dal ricorrente, non è una omissione rilevante.

Il Condominio non è parte del contenzioso e non sussiste, nel procedimento di specie, alcuna previsione di mediazione obbligatoria.

L’assemblea, pertanto, ha riconfermato la nomina dell’amministratore, con il rispetto dei quorum di legge.

Per le ragioni sopra esposte il Tribunale ha emesso decreto di rigetto dell’istanza.

Il provvedimento. 

Il Giudice collegiale adito ha respinto il ricorso del condòmino affermando che:

A norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v’era necessità alcuna di convocare l’assemblea per decidere se rinnovare o meno l’incarico all’amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.

Per altro, l’assemblea del 24.10.15, discutendo sull’istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto“.

Conclusione. 

Alla stregua di quanto sopra, pare che si stia sempre più cristallizzandosi l’orientamento giurisprudenziale sul rinnovo automatico dell’incarico amministrativo al termine del primo anno del mandato, onde garantire al medesimo maggiore stabilità nella investitura e sicurezza nello svolgimento delle proprie mansioni.

Resta fermo, tuttavia, il principio normativo per cui la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (cfr, articolo 1129 comma undici, codice civile).

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.

La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.

Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.

Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.

Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.

Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

Contattami su linkedin, su facebook, su twitter

La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento

Chi difende il condominio?

Chi difende il condominio? La Community AziendaCondominio difende il condominio: …leggi tutto.

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione). A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto.

Intervista all’ amministratore sul progetto consorzio AziendaCondominio

Nel mese di giugno 2019 ho rilasciato un intervista sul progetto Consorzio AziendaCondominio che intendo realizzare. …leggi tutto.

Mandato per amministrazione di condominio

Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”. Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore. Per questo motivo,  di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio. …leggi tutto.

Fascicolo di assemblea ordinaria

Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto.

Riepilogo finanziario

L’ art. 1130 bis del codice civile tra l’ altro, dispone quanto segue: Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’ immediata verifica”. Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere: …leggi tutto.

Lettera ai condòmini

Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”. Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”. E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto.

Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti

Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perchè la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. … E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda. Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.

Funzionamento distorto del mercato condominiale

Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto.

Democrazia in condominio

Cari amici, credo che il condominio sia una scuola di democrazia. L’ amministratore ha il privilegio di studiare come i gruppi sociali esprimono le proprie maggioranze al fine di prendere le decisioni comuni. Inoltre ogni amministratore è sempre in campagna elettorale… una volta eletto ha a che fare con i favorevoli e i contrari. Conosco simpatizzanti della Community AziendaCondominio che ogni anno mi chiedono il preventivo con la speranza di costituire una maggioranza qualificata per eleggermi… e non ci riescono perchè il “reggente” conta su uno zoccolo duro di simpatizzanti che non trovano sufficienti motivazioni per cambiare. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e potere politico

L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Amministratore di condominio e buone ragioni

Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.

Controllo interno della gestione condominiale

Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore

I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.

Nozione di impresa

Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?

Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Governo della casa – Economia relazionale

Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Blog politica economia relazionale

Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.

La vita è il viaggio

Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio

Verso un mondo che cambia

Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono…  Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto.

A che ora comincia la rivoluzione?

Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.

La Community AziendaCondominio – Gruppo facebook

Iscriviti alla nostra pagina e al nostro gruppo su facebook.

Volantino della Community AziendaCondominio

Stampa il nostro volantino se vuoi proporre la nostra Community ai consiglieri e ai tuoi vicini di casa. …leggi tutto

Lascia un commento

I cookies ci aiutano a fornire i nostri servizi. Utilizzando tali servizi, accetti l'utilizzo dei cookies da parte nostra. Se vuoi saperne di più clicca qui. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina acconsenti all’uso dei cookies. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi