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Omessa convocazione e partecipazione all’assemblea

Omessa convocazione di assemblea

Omessa convocazione di assemblea

In caso di omessa convocazione di assemblea, la presenza alla riunione del condomino non ritualmente convocato a partecipare sana il vizio di forma e non ne consente l’impugnazione.

Che cosa accade se un condomino non essendo stato avvisato dello svolgimento dell’assemblea o essendo stato avvisato tardivamente prende comunque parte alla riunione?

Il Tribunale di Bari, con una sentenza del 24 ottobre 2013, ha dato risposta al quesito: ciò non senza qualche inesattezza alla luce delle pronuncia n. 4806/05 delle Sezioni Unite e, sebbene non applicabile al caso risolto, della riforma del condominio.

Nella sostanza l’ufficio giudiziario pugliese ha affermato che l’omessa convocazione di assemblea (a cui va equiparata la convocazione tardiva), è sanata dalla presenza in assemblea del condomino non convocato (o convocato non ritualmente).

Spesso le cause d’invalidità della delibera riguardano il procedimento di convocazione.

Infatti per molti anni non è chiaro se i vizi connessi a tali errori comportino nullità o annullabilità della successiva delibera.

Come si accennava appena sopra, è stato necessario un intervento delle Sezioni Unite a far chiarezza sull’argomento.

Modalità e termini di convocazione

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio), l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. recitava:

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

In questo contesto, si diceva, il condomino può essere avvisato anche oralmente, purché tale circostanza sia dimostrabile (cfr. Cass. 1 aprile 2008 n. 8449).

Dopo il 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) la forma dell’avviso dev’essere scritta e la sua comunicazione deve avvenire in determinati modi.

Sul punto, infatti, il nuovo art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. specifica che:

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione […].

Come calcolare il termine di cinque giorni?

Secondo la giurisprudenza, la qual si è espressa sull’argomento, in difetto di apposita previsione di legge, al termine di giorni cinque, ex art. 66 disp. att. c.c., deve applicarsi la regola generale ‘dies a quo non computatur, dies ad quem computatur’ (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048).

Conseguenze nel caso di omessa o tardiva comunicazione

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, la legge affermava che i condomini dovevano essere convocati pena l’invalidità della delibera.

D’ altro canto non specificava nulla in merito alla natura del vizio di omessa convocazione.

In questo contesto s’erano sviluppati due orientamenti:

Uno che considerava nulle le delibere adottate senza la convocazione di tutti i condomini…

l’altro, invece, le riteneva annullabili.

La differenza non è di poco conto.

La nullità della delibera può essere fatta valere sempre, anche anni dopo quella decisione.

L’annullabilità, invece, dev’essere fatta valere al massimo entro trenta giorni calcolati ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il contrasto interpretativo fu risolto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali con la sentenza n. 4806/05 hanno chiarito che la mancata comunicazione a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale.

Pertanto, se il vizio non viene impugnato nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, la delibera è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

La riforma del condominio ha recepito quest’orientamento tant’è che il secondo periodo dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. attualmente vigente recita:

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti se non ritualmente convocati.

Chiaramente la riforma del condominio, come ogni legge, è applicabile solamente dopo la sua entrata in vigore (art. 12 preleggi).

Pertanto solamente alle cause iniziate dopo questa data.

Per ciò che riguarda la legge n. 220/2012, la data di decorrenza è il 18 giugno.

Omessa convocazione e presenze sananti

In questo contesto giurisprudenziale e normativo, s’inserisce la sentenza del Tribunale di Bari.

Si legge nella pronuncia che in relazione all’omesso rispetto del termine di convocazione dell’assemblea, si richiama quanto espresso da Cass., sez. II, n. 4531/2003.

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta.

Però, quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea, si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata (Trib. Bari 24 ottobre 2013).

Se da un lato la sentenza è evidentemente fondata su una decisione ormai superata per ciò che concerne le conseguenze dell’omessa convocazione (la delibera dev’essere considerata annullabile e non nulla), dall’altro contiene un principio condivisibile:

Chi partecipa alle assemblee pur non essendo stato informato direttamente, non può puoi lamentarsi di questo fatto perché con il suo comportamento ha sanato il vizio di forma.

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Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.

Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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