Chi è l’amministratore di condominio?

Chi è l’amministratore di condominio? La figura legale nota con il termine amministratore di condominio non è definita dalla legge.

L’ art. 1129, al primo comma recita quanto segue: Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Si tratta di una norma che deriva dalla direttiva che regola la comunione, che all’art. 1106, spiega: L’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Pertanto come descrivere l’amministratore di condominio? Come definirlo?

L’ amministratore non può essere definito organo del condomìnio in senso tecnico, in quanto l’ ente è sprovvisto di personalità giuridica.

Inoltre non può neanche essere definito  mandatario in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l’ amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini; infatti alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

E’ necessario delimitare e dirigere i poteri attribuiti all’ amministratore dalla legge e dalle consuetudini

Sono questi i motivi di fondo che determinano la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti nel tempo dalla legge all’ amministratore di condomìnio.

Infatti gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia al condominio, sia all’ amministratore in quanto “rappresentante” e “parafulmine” di ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d’ ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull’ interesse collettivo di una gestione di qualità.

Questa qualità dei servizi, deve essere a vantaggio dell’ ente di gestione, inteso sia come collettività dei condòmini (con l’ interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l’ interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l’ ambiente sociale del condomìnio). Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

Chi è l’amministratore di condominio? E’ colui che segue l’amministrazione.

La norma che disciplina la comunione espone con chiarezza che l’ amministrazione è ciò che si vuole delegare ad uno o più partecipanti, o anche a degli “estranei”.

Pertanto l’ amministratore è il soggetto incaricato di seguire l’ amministrazione del condominio.

Cosa comprende l’amministrazione del condominio?

Da questo punto di vista è possibile esporre le funzioni che comprendono l’ amministrazione del condominio:

Rappresentanza legale

L’ amministrazione di condominio comprende il servizio di rappresentante legale, il quale è punto di riferimento per i condòmini e i residenti.

Gestione amministrativa

L’ amministrazione di condominio comprende la redazione della contabilità del condominio.

Essa deve essere aggiornata con cadenza mensile, al fine di aggiornare il registro di contabilità a norma di legge, in modalità informatizzata (Vedi art. 1130 C.C. 7 comma).

L’ imputazione delle spese viene svolta sulla base del piano dei conti, studiato al fine di ripartire le spese a norma di legge e nel rispetto del regolamento di condominio.

La gestione finanziaria è svolta con cura, cercando di coprire le spese e utilizzando al meglio le risorse finanziarie disponibili.

L’ attività di amministrazione di condominio comprende la predisposizione del rendiconto consuntivo annuale, che comprende una serie di documenti obbligatori contenuti nel fascicolo di assemblea.

Gestione fiscale

L’ attività di amministrazione condominiale comprende la gestione fiscale del condominio.

Pertanto comprende il calcolo e il versamento delle ritenute di acconto, la predisposizione e l’ invio telematico della certificazione unica, la predisposizione e l’ invio telematico del modello 770.

Inoltre, gli amministratori in carica alla fine dell’anno sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese detraibili sostenute nel corso dell’ esercizio.

Gestione organizzativa e tecnica

L’ attività di amministrazione di condominio comprende  la gestione organizzativa e tecnica.

Si tratta di un’ attività molto complessa.

Richiede competenze manageriali, tecniche, e conciliative.

L’ amministrazione di condominio va organizzata

Chi è l’amministratore di condominio? Un soggetto che viene eletto a norma di legge!

A mio giudizio è evidente che l’ amministrazione di condominio deve essere organizzata dal condominio, e non può essere delegata senza controllo ad un soggetto nominato, a “norma di legge”.

Per questo motivo esiste la Community AziendaCondominio.

Il mio consiglio è cambiare punto di vista!

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, fare il consorzio di condominio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi.

Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante.

Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione).

A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio: Il consorzio di condominio.

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