Chi è l’amministratore di condominio?

Chi è l’amministratore di condominio?

La figura legale denominata “amministratore di condominio” è un’ invenzione giuridica.

Non esiste nella realtà. Non è neanche definita a norma di legge!

Infatti, l’ art. 1129 del c.c., al primo comma, introduce la nomina obbligatoria di questo soggetto, con il disposto che segue:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Invece, la direttiva che regola la comunione, all’art. 1106 c.c. è leggermente più precisa, ed è la seguente:

L’ amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Per cui l’ amministratore sarebbe l’ “estraneo”!

Pertanto come descrivere questo soggetto chiamato “amministratore di condominio”? Come definirlo?

L’ amministratore non può essere definito organo del condominio in senso tecnico, in quanto l’ ente è sprovvisto di personalità giuridica.

Inoltre non può neanche essere definito  mandatario in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l’ amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini; infatti alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

Pertanto è necessario delimitare e dirigere i poteri attribuiti all’ amministratore dalla legge e dalle consuetudini

A mio giudizio vi è la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti nel tempo dalla legge all’ amministratore di condominio.

Infatti gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia al condominio, sia all’ amministratore in quanto rappresentante e “parafulmine” di ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d’ ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull’ interesse collettivo di una gestione di qualità.

Questa qualità dei servizi, deve essere a vantaggio dell’ ente di gestione, inteso sia come collettività dei condòmini (con l’ interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l’ interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l’ ambiente sociale del condominio).

Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

Chi è l’amministratore di condominio? E’ il soggetto, o l’ insieme dei soggetti che segue l’amministrazione.

La norma che disciplina la comunione espone con chiarezza che l’ amministrazione è ciò che si vuole delegare ad uno o più partecipanti, o anche a degli “estranei”.

Pertanto, si intende “amministratore” l’ insieme dei soggetti incaricati di seguire l’ amministrazione del condominio.

Cosa comprende l’amministrazione del condominio?

Da questo punto di vista è possibile esporre le funzioni che comprendono l’ amministrazione del condominio che è necessario delegare:

Rappresentanza legale

L’ amministrazione di condominio comprende il servizio di rappresentante legale, il quale è punto di riferimento per i condòmini e i residenti.

Gestione amministrativa

L’ amministrazione di condominio comprende la redazione della contabilità del condominio.

Essa deve essere aggiornata con cadenza mensile, al fine di aggiornare il registro di contabilità a norma di legge, in modalità informatizzata (Vedi art. 1130 C.C. 7 comma).

L’ imputazione delle spese viene svolta sulla base del piano dei conti, studiato al fine di ripartire le spese a norma di legge e nel rispetto del regolamento di condominio.

La gestione finanziaria è svolta con cura, cercando di coprire le spese e utilizzando al meglio le risorse finanziarie disponibili.

L’ attività di amministrazione di condominio comprende la predisposizione del rendiconto consuntivo annuale, che comprende una serie di documenti obbligatori contenuti nel fascicolo di assemblea.

Gestione fiscale

L’ attività di amministrazione condominiale comprende la gestione fiscale del condominio.

Pertanto comprende il calcolo e il versamento delle ritenute di acconto, la predisposizione e l’ invio telematico della certificazione unica, la predisposizione e l’ invio telematico del modello 770.

Inoltre, gli amministratori in carica alla fine dell’anno sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese detraibili sostenute nel corso dell’ esercizio.

Gestione organizzativa e tecnica

L’ attività di amministrazione di condominio comprende  la gestione organizzativa e tecnica.

Si tratta di un’ attività molto complessa.

Richiede competenze manageriali, tecniche, e conciliative.

Quindi l’ amministrazione di condominio va organizzata

A mio giudizio è evidente che l’ amministrazione di condominio deve essere organizzata dal condominio, e non può essere delegata senza controllo ad un soggetto nominato, a “norma di legge”.

Per questo motivo esiste la Community AziendaCondominio.

Il mio consiglio è cambiare punto di vista!

Consorzio AziendaCondominio

A mio giudizio i condomini si devono organizzare in consorzi, con il fine di acquisire valore economico e sociale.

Il consorzio di condominio è un istituto che serve a coordinare la gestione politica e organizzativa dei condomini che ne fanno parte.

Esso è diretto dal comitato direttivo, composto da un rappresentante per ogni condominio consorziato.

Il rappresentante al consorzio di condominio è eletto per mezzo di una delibera di assemblea, approvata ai sensi dell’ art. 1136 C.C. secondo comma.

Il comitato direttivo delibera sempre all’ unanimità.

I fornitori, i servizi, e le agevolazioni che creano valore per il consorzio, vengono offerte agli amministratori e alle comunità residenziali, i quali possono adottarli secondo necessità.

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