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Chi è l’amministratore di condominio?

Chi è l'amministratore di condominio

Chi è l’amministratore di condominio?

La figura legale denominata “amministratore di condominio” è un’ invenzione giuridica.

Non esiste nella realtà. Non è neanche definita a norma di legge!

Infatti, l’ art. 1129 del c.c., al primo comma, introduce la nomina obbligatoria di questo soggetto, con il disposto che segue:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Invece, la direttiva che regola la comunione, all’art. 1106 c.c. è leggermente più precisa, ed è la seguente:

L’ amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Per cui l’ amministratore sarebbe l’ “estraneo”!

Pertanto come descrivere questo soggetto chiamato “amministratore di condominio”? Come definirlo?

L’ amministratore non può essere definito organo del condominio in senso tecnico, in quanto l’ ente è sprovvisto di personalità giuridica.

Inoltre non può neanche essere definito  mandatario in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l’ amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini; infatti alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

Pertanto è necessario delimitare e dirigere i poteri attribuiti all’ amministratore dalla legge e dalle consuetudini

A mio giudizio vi è la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti nel tempo dalla legge all’ amministratore di condominio.

Infatti gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia al condominio, sia all’ amministratore in quanto rappresentante e “parafulmine” di ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d’ ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull’ interesse collettivo di una gestione di qualità.

Questa qualità dei servizi, deve essere a vantaggio dell’ ente di gestione, inteso sia come collettività dei condòmini (con l’ interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l’ interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l’ ambiente sociale del condominio).

Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

Chi è l’amministratore di condominio? E’ il soggetto, o l’ insieme dei soggetti che segue l’amministrazione.

La norma che disciplina la comunione espone con chiarezza che l’ amministrazione è ciò che si vuole delegare ad uno o più partecipanti, o anche a degli “estranei”.

Pertanto, si intende “amministratore” l’ insieme dei soggetti incaricati di seguire l’ amministrazione del condominio.

Cosa comprende l’amministrazione del condominio?

Le funzioni dell’ amministratore di condominio sono integrate nella figura legale denominata “amministratore di condomìnio“, prevista dal Codice Civile.

Sul punto preciso che la figura legale denominata “amministratore di condominio” è un’ invenzione giuridica.

Pertanto nulla vieta ai condomini di nominare un amministratore (avvocato) con delega per la rappresentanza legale, un’ altro amministratore (ragioniere) con delega per la gestione amministrativa, e un terzo amministratore (geometra) con delega per la gestione organizzativa e tecnica.

Insomma, la figura legale denominata “amministratore di condominio” serve per attribuire ad uno o più soggetti le funzioni di governo e di servizio che occorrono per gestire il condominio.

Queste funzioni, precisamente, sono regolate dagli artt. 1129, 1130 e 1131 del capo II intitolato “Del condomìnio degli edifici”.

La norma ha condensato tutte le funzioni aziendali necessarie per governare l’ ente condomìnio, identificando un soggetto giuridico responsabile, il quale esercita le funzioni di governo e di controllo nei limiti della propria professionalità.

Ma queste funzioni aziendali, con gli anni, sono diventate sempre più gravose e impegnative.

Pertanto, esse hanno causato una trasformazione sia della figura, sia dell’ organizzazione interna di questo soggetto responsabile, identificato dalla legge nella figura denominata “amministratore di condominio”.

Oggi, infatti, questa figura è diventata una struttura organizzata e articolata.

Spesso cresce e si trasforma nella veste giuridica di società commerciale.

A volte si organizza anche come società di capitali.

Si può dire, in altre parole, che la figura dell’ amministratore di condomìnio ha, nel tempo, assunto in proprio tutta l’ organizzazione aziendale necessaria per gestire il condomìnio.

Pertanto gli studi degli amministratori sono diventati dei veri e propri centri organizzativi aziendali esterni, di supporto a tutte le esigenze effettive e/o potenziali necessarie. (…Leggi approfondimenti)

Quindi l’ amministrazione di condominio va organizzata

A mio giudizio è evidente che l’ amministrazione di condominio deve essere organizzata dal condominio, e non può essere delegata senza controllo ad un soggetto nominato, a “norma di legge”.

Per questo motivo esiste la Community AziendaCondominio.

Il mio consiglio è cambiare punto di vista!

Consorzio di condominio

Consorzio AziendaCondominio

A mio giudizio i condomini si devono organizzare in consorzi, con il fine di acquisire valore economico e sociale.

Il consorzio di condominio è un istituto che serve a coordinare la gestione politica e organizzativa dei condomini che ne fanno parte.

Esso è diretto dal comitato direttivo, composto da un rappresentante per ogni condominio consorziato.

Il rappresentante al consorzio di condominio è eletto per mezzo di una delibera di assemblea, approvata ai sensi dell’ art. 1136 C.C. secondo comma.

Il comitato direttivo delibera sempre all’ unanimità.

I fornitori, i servizi, e le agevolazioni che creano valore per il consorzio, vengono offerte agli amministratori e alle comunità residenziali, i quali possono adottarli secondo necessità.

…. leggi tutto.

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