Ripartizione delle spese per scale in condominio

Scale in condominio

Rispetto alla ripartizione delle spese delle scale in condominio relative alla struttura delle scale condominiali, la riforma è intervenuta modificando l’art. 1124 c.c. con l’equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l’inserimento del termine “sostituzione” in luogo della precedente “ricostruzione“, ribadendo, per il resto, il concetto secondo il quale entrambi i beni “sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono“.

Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiera e corrimani, intonaci sotto le rampe, ecc.) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall’ art. 1124 c.c.: per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“.

I criteri stabiliti dall’ art. 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture. Devono, quindi, ritenersi comprese le spese per la tinteggiatura delle scale (Cass. n. 3968/1997), mentre invece il legislatore non chiarisce se tra le stesse rientrano anche le spese di pulizia e quelle relative all’illuminazione.

In merito, la giurisprudenza è concorde nell’applicare solo parzialmente il disposto dell’articolo 1124 c.c.

Sulla ratio che gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l’illuminazione delle scale “non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie“, i condomini sono tenuti a contribuirvi “non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.” (Cass. n. 8657/1996).

Secondo una giurisprudenza più recente, in materia di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e solo in tali casi, in deroga al principio posto dall’art. 1123, 2° comma, c.c., deve farsi riferimento in via analogica alla regola posta dall’art. 1124, 1° comma, c.c., esclusivamente nella sua seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che “a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione.

Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia” (Cass. n. 432/2007).