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Spese impreviste e straordinarie; lavori svolti senza il consenso da parte dell’ assemblea

Spese impreviste e straordinarie

Spese impreviste e straordinarie

Le spese impreviste e straordinarie rispondono alle esigenze della gestione condominiale.

Pertanto queste tipologie di spese rientrano nell’ ambito della gestione di competenza dell’ amministratore, il quale deve agire per conservare le parti comuni dell’edificio e per consentire a tutti i condomini di goderne in ragione del valore della propria unità immobiliare.

Lavori straordinari autorizzati dall’ assemblea

Spetta all’ assemblea, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti al condominio, indicare all’ amministratore le opere che, in quanto al di fuori delle sue ordinarie attribuzioni, devono ritenersi necessarie per il raggiungimento di tale scopo.

Dal punto di vista dell’ amministratore, pertanto, senza l’autorizzazione dell’assemblea egli non può provvedere all’ esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, salvo che questi rivestano il carattere dell’urgenza.

Lavori urgenti e non rimandabili disposti dall’ amministratore senza essere autorizzato dall’ assemblea

Solo se si tratta di lavori urgenti e non rimandabili (…ad esempio mettere in sicurezza le parti comuni ammalorate), l’ amministratore ha il dovere di intervenire immediatamente e di appaltare le opere all’ impresa di sua scelta, con il solo obbligo di riferire ai condomini alla prima assemblea immediatamente successiva all’ esecuzione.

Pertanto, da un lato l’ amministratore ha il potere di valutare l’urgenza dell’intervento, e dall’ altro ha il dovere di giustificare al più presto le sue decisioni ai condomini.

Anche se a nulla rileva il fatto che la decisione sia maturata a seguito di un preventivo consulto con i consiglieri del condominio, (…perché comunque è solo l’ amministratore che risponde di fronte all’ assemblea), a mio giudizio è buona norma confrontarsi con i consiglieri su questi argomenti prima di prendere le decisioni conseguenti.

Pertanto: l’ intervento straordinario urgente rientra nel mandato dell’amministratore ed il suo obbligo di riferirne in assemblea altro non è se non l’esecuzione, sia pure con carattere particolare, di quello più generale di rendere conto della sua gestione ai condomini, che anche in tale caso mantengono il più ampio potere di controllo su tutto il suo operato.

E comunque l’ inosservanza dell’obbligo di riferire subito all’ assemblea non preclude all’ amministratore il diritto di richiedere il rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui l’assemblea, o in ultima analisi il giudice, le ritengano giustificate.

Spese straordinarie non urgenti disposte senza autorizzazione da parte dell’ assemblea

Il problema sorge nel caso in cui i lavori straordinari, seppur diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni, difettino del carattere d’urgenza e siano disposti dall’ amministratore senza una preventiva decisione dell’assemblea.

Le conseguenze di tali unilaterali iniziative non ricadono sui condomini, che pertanto non restano vincolati al pagamento né verso l’ amministratore e né verso l’impresa che ha eseguito i lavori, tenuta quest’ultima ad accertarsi preventivamente circa i pieni poteri dell’amministratore a conferire l’incarico.

In questi casi, l’amministratore risponde in proprio verso l’appaltatore per l’adempimento del contratto da lui sottoscritto senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea (Trib. Milano n.7554/09).

Bisogna anche precisare che nulla impedisce all’ assemblea, pur in mancanza di una preventiva deliberazione di opere ordinarie o straordinarie, di approvare successivamente le relative spese sostenute dall’ amministratore in quanto ritenute oggettivamente utili, anche quando manchi il requisito dell’ urgenza (Cass. n.18192/09).

Lavori urgenti sostenuti dai condomini senza il preventivo consenso dell’ amministratore o dell’ assemblea

L’ urgenza dell’ opera assume indiscutibile importanza anche nel caso in cui la spesa venga sostenuta dal singolo condomino senza il preventivo consenso dell’ amministratore o dell’assemblea.

Il legislatore, proprio per evitare ingerenze nella gestione condominiale, ha preteso il requisito dell’ urgenza come condizione essenziale affinché si possa richiedere il rimborso della spesa sostenuta.

Solo la spesa urgente infatti può essere rimborsata, a conferma della regola per cui solo l’amministratore è legittimato ad assumere le decisioni più opportune per mantenere e conservare i beni comuni.

Al condomino è impedito di valutare unilateralmente la necessità o meno di un intervento su beni comuni.

Se lo fa deve assumersi anche l’onere di dimostrare non solo l’urgenza dell’opera, ma anche di avere agito con prudenza e buona fede, senza l’ intento di promuovere azioni speculative a carico del condominio.

Nessun condomino può quindi pretendere di eseguire lavori sull’ edificio comune, senza avere prima invitato l’amministratore a convocare una apposita assemblea, oppure, in caso di rifiuto, senza aver convocato direttamente l’assemblea e, nel caso, aver impugnato la delibera che non abbia approvato la spesa per l’ esecuzione dei predetti lavori ritenuti opportuni per evitare conseguenza dannose per tutti i condomini.

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