Cari amici,
L’ amministratore di condominio riveste soprattutto una funzione di rappresentanza politica nei confronti dei terzi, che non è mai stata regolamentata dai condòmini, poichè essi sono totalmente inconsapevoli di questa prospettiva.
Infatti l’ amministrazione condominiale è indispensabile a causa dei servizi insostituibili che fornisce: La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.
Non è possibile non gestire i beni comuni!
La gestione comune è di competenza di tutti (… e di nessuno!) fino a che qualcuno in qualche modo la assume.
In questa prospettiva si inserisce la normativa, che affronta la questione definendo per legge dei parametri obbligatori a garanzia del condominio e dei terzi.
Nomina dell’ amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’ autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
L’ assemblea dei condomini provvede alla nomina/conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Possono svolgere l’ incarico di amministratore coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica, in materia di amministrazione condominiale.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Nomina amministratore interno
I requisiti di cui alle lettere f, g del primo comma non sono necessari qualora l’ amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.
Durata dell’ incarico di amministratore
L’ incarico di amministratore ha durata di un’ anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’ assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Revoca dell’ amministratore
La revoca dell’ amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’ assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’ autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Cessazione dell’ incarico di amministratore
Alla cessazione dell’ incarico l’ amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
L’assemblea può evitare che si produca automaticamente questo effetto di “proroga” e deliberare – con apposita decisione che specifichi precisamente tale risultato – che l’amministratore deve considerarsi cessato completamente e che, quindi, va esclusa qualsiasi “prorogatio”. Se ciò avviene, l’amministratore “scaduto” non conserva i poteri gestionali che l’ assemblea delibera di affidare ad altri professionisti.
Prorogatio dell’ amministratore per stallo politico nel condominio
Può accadere che l’ amministratore in carica si ritrovi ad essere rappresentante di fiducia della maggioranza delle teste contro la minoranza che risulti in rappresentanza della maggioranza dei millesimi.
In questo caso l’ attività di prorogatio deriva dalla volontà di una precisa maggioranza, che non intende recedere dalla propria scelta, poichè ritiene che l’ amministratore possa garantire gli interessi della maggioranza dei residenti, nei confronti di magari pochi condomini che però abbiano la maggioranza dei millesimi.
In questo caso, a giudizio di chi scrive, non si può parlare di prorogatio ma di piena investitura da parte di una maggioranza politica.
Chi scrive non ha mai letto alcuna giurisprudenza su questo punto.
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