Mediazione obbligatoria in condominio

Mediazione obbligatoria in condominio

Tra le materie per le quali la legge prevede, come condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria, la mediazione obbligatoria vi sono le controversie in materia di condominio.

Si tratta di una nozione particolarmente ampia e generica, che potrebbe far sorgere dubbi per quelle che sono le inevitabili zone d’ombra e di confine con altre discipline.

Cosa si intende per “materia condominiale”? – Mediazione obbligatoria condominio

La legge sulla mediazione obbligatoria [1], nel parlare di materia condominiale si riferisce a tutte quelle liti derivanti dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio contenute nel codice civile (in particolare agli artt. 1117–1139 e artt. 62-69 disp. att. c.c. richiamati dall’art. 71 quater disp. att. c.c.).

Tale norma specifica che “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice “.

Mentre sono soggette al procedimento di mediazione le liti tra Condominio e condomini e quelle tra quest’ultimi ed amministratore, ne restano invece escluse le controversie in cui il Condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo (si pensi, ad esempio, all’appaltatore nel quadro di una lite insorta a seguito della stipulazione di un appalto di lavori condominiali).

Ad esempio rientrano tra le liti condominiali le seguenti materie:

• esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
• uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
• riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
• rendiconto della gestione;
• mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore [2].

La riscossione delle quote di condominio

Non è richiesta la mediazione obbligatoria per le controversie relative alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini, pur ricadendo indubbiamente le stesse nella materia condominiale.

Ciò perché la relativa pretesa è azionabile con il ricorso per decreto ingiuntivo, per il quale la predetta condizione, per espressa previsione di legge, opera solo nell’eventuale fase del giudizio di opposizione e solo dopo la pronuncia “sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”.

In tale ipotesi l’obbligatorietà della mediazione resta “sospesa” fino a quando il giudice del giudizio ordinario, avviato con l’opposizione, non avrà deciso se concedere oppure no la provvisoria esecutorietà al decreto ingiuntivo.

L’avvocato del condòmino destinatario del decreto ingiuntivo, contemporaneamente all’avvio dell’opposizione – indispensabile per evitare che divenga esecutivo –, deposita anche domanda di mediazione, anticipando in qualche modo i tempi ordinari.

In questo modo, visti i tempi di gestione dei procedimenti di mediazione, è possibile trovare un accordo prima ancora che si tenga la prima udienza in Tribunale e la causa sia abbandonata.

L’autorizzazione dell’assemblea

Al procedimento di mediazione il condominio è legittimato a partecipare nella persona dell’amministratore.

Egli dovrà comunque essere assistito necessariamente da un avvocato.

L’amministratore può partecipare al procedimento di mediazione solo se l’assemblea condominiale lo ha autorizzato con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/2 del valore dell’edificio [3].

Proroga della prima comparizione

Qualora i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere la predetta delibera assembleare, allora il mediatore stesso dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Oltre ad autorizzare la partecipazione dell’amministratore, l’assemblea, sempre con le predette maggioranze, è tenuta a deliberare in merito alla proposta di conciliazione formulata dal mediatore e poi sottoposta dall’amministratore all’organo assembleare per l’accettazione o il rifiuto.

A tal fine, anche in tal caso il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione avuto riguardo alla necessità per l’amministratore di munirsi della predetta delibera assembleare.

La proposta si intende comunque non accettata se in sede assembleare non viene raggiunta la prescritta maggioranza legale.

La sede dell’organismo di mediazione

Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

La mediazione e il condominio

La domanda di mediazione è presentata mediante deposito di un’istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.

In caso di più domande relative alla stessa controversia, la mediazione si svolge davanti all’organismo territorialmente competente presso il quale è stata presentata la prima domanda.

Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.

L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.

Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di tre mesi di durata massima del procedimento.

Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Il giudice, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa, lo stato dell’istruzione e il comportamento delle parti, può disporre l’esperimento del procedimento di mediazione.

In tal caso, l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale anche in sede di appello.

Lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, né la trascrizione della domanda giudiziale (art. 5 comma 3).

Prescrizione.

Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo.

Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi. Il termine decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione, ovvero dalla scadenza di quello fissato dal giudice per il deposito della stessa e, anche nei casi in cui il giudice dispone il rinvio della causa.

Conciliazione.

Se è raggiunto un accordo amichevole, il mediatore forma processo verbale al quale è allegato il testo dell’accordo medesimo. Quando l’accordo non è raggiunto, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione. In ogni caso, il mediatore formula una proposta di conciliazione se le parti gliene fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento. Prima della formulazione della proposta, il mediatore informa le parti delle possibili conseguenze di cui all’articolo 13 sulle spese del procedimento.

La proposta di conciliazione è comunicata alle parti per iscritto. Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto ed entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta.

In mancanza di risposta nel termine, la proposta si ha per rifiutata.

Salvo diverso accordo delle parti, la proposta non può contenere alcun riferimento alle dichiarazioni rese o alle informazioni acquisite nel corso del procedimento. – Mediazione obbligatoria condominio

1] La previsione dettata dal citato D.lgs. n. 28 del 2010 deve raccordarsi con la specifica disciplina recata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante la riforma dell’istituto condominiale, ed il cui art. 25 ha introdotto il nuovo art. 71-quater disp. att. cod. civ.

[2] Trib. Bari sent. del 26.05.2014.

[3] Art. 71 quater co. 3 disp. att. cod. civ.

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