Funzioni dell’ amministratore di condominio

Le funzioni dell’ amministratore di condominio sono integrate nella figura legale denominata “amministratore di condomìnio“, prevista dal Codice Civile.

Sul punto preciso che la figura legale denominata “amministratore di condominio” è un’ invenzione giuridica. (…leggi approfondimenti)

Pertanto, la figura legale denominata “amministratore di condominio” serve per attribuire ad uno o più soggetti le funzioni di governo e di servizio che occorrono per gestire il condominio.

Queste funzioni, precisamente, sono regolate dagli artt. 1129, 1130 e 1131 del capo II intitolato “Del condomìnio degli edifici”.

La norma, quindi, ha condensato tutte le funzioni aziendali necessarie per governare l’ ente condominio, identificando un soggetto giuridico responsabile nella figura legale denominata “amministratore di condominio”.

Ma queste funzioni aziendali, con gli anni, sono diventate sempre più gravose e impegnative.

Pertanto, esse hanno causato una trasformazione sia dell’ immagine, sia dell’ organizzazione interna di questo soggetto responsabile, identificato dalla legge nella figura denominata “amministratore di condominio”.

Oggi, infatti, questa figura è diventata una struttura organizzata e articolata.

Spesso cresce e si trasforma nella veste giuridica di società commerciale.

A volte si organizza anche come società di capitali.

Si può dire, in altre parole, che la figura dell’ amministratore di condomìnio ha, nel tempo, assunto in proprio tutta l’ organizzazione aziendale necessaria per gestire il condomìnio.

Pertanto gli studi degli amministratori sono diventati dei veri e propri centri organizzativi aziendali esterni, di supporto a tutte le esigenze effettive e/o potenziali necessarie.

Le funzioni dell’ amministratore di condominio

Per cui oggi con la denominazione “amministratore di condominio”, si intende l’ insieme delle funzioni aziendali di seguito elencate:

FUNZIONE DI GESTORE AMMINISTRATIVO E FINANZIARIO, con le competenze riferibili alla figura del ragioniere, e le funzioni previste dagli artt. 1130 punto 3) e 1130 ultimo comma del codice civile.

FUNZIONE DI LEGALE RAPPRESENTANTE DEL CONDOMINIO, con le competenze riferibili alla figura dell’ avvocato o del commercialista, e le funzioni previste dagli artt. 1130 punto 4) e 1131 del codice civile.

FUNZIONE DI GESTORE TECNICO E ORGANIZZATIVO, con le competenze riferibili alla figura del geometra, e le funzioni previste dall’ art. 1130 punti 1) e 2) del codice civile.

FUNZIONE DI GESTORE FISCALE, con le competenze specifiche del commercialista, per predisporre i modelli fiscali che sono stati previsti a carico dell’ ente condominio. (Vedi art. 1130 C.C. punto 5).

FUNZIONE DI GESTORE DELLE RISORSE UMANE, con le competenze specifiche del consulente del lavoro, per ciò che riguarda il rapporto con il personale dipendente.

FUNZIONE DI CONCILIATORE E MEDIATORE, con competenze di psicologia e scienze sociali, nell’ ambito dei rapporti umani della comunità residenziale che abita il condominio.

Questo coacervo di funzioni aziendali attribuite in maniera sommaria dalla legge al soggetto giuridico identificato con il termine “amministratore di condominio” provoca, a giudizio di chi scrive, delle evidenti diseconomie.

Anzitutto si deve rilevare la confusione di ruoli e l’ eccessivo accentramento sia di responsabilità, sia di potere, da parte dell’ amministratore di condomìnio.

E’ questo accentramento che provoca incomprensioni.

Poiché, ovviamente, non sono definiti i servizi che l’ ente amministratore si impegna a fornire.

Inoltre, tutti i servizi definiti dalla legge sono spesso valutati in modo cumulativo con un compenso forfettario, il quale raramente, a giudizio di chi scrive, ne compensa adeguatamente il carico di lavoro necessario per il corretto svolgimento.

Vi è da dire, per contro, che gli stessi amministratori di condominio, spesso, non sono consapevoli del proprio ruolo.

Essi non chiariscono le proprie funzioni e i propri servizi, e mantengono il mercato, dal loro punto di vista, in una situazione incerta e confusa.

La mancanza di regole comuni di comportamento è constatabile da chiunque.

Tutta questa situazione incerta, ha le sue conseguenze dirette sul rapporto commerciale che si instaura tra l’ ente condominio e l’ ente amministratore.

Come accennato in precedenza, il compenso dell’ amministratore è cumulativo di tutte le prestazioni richieste, senza alcuna distinzione.

I servizi richiesti non sono precisamente definiti e valutati.

Non sono chiari i servizi necessari per la gestione amministrativa, per la gestione tecnica e per la gestione di rappresentanza legale di un condominio.

Proprio a causa di questa mancanza di informazioni, nasce una generale sfiducia e insoddisfazione, che impedisce una crescita culturale ed organizzativa dell’ azienda condominio come pure delle funzioni di amministratore di condominio

Pertanto, un potenziale economico enorme rimane quindi non sfruttato.

Interi settori di mercato potenziali restano nascosti, e non hanno la possibilità di nascere e svilupparsi.

La professionalità di tanti operatori del settore amministrativo, tecnico e legale, non hanno la possibilità di crescere nei loro ambiti, poiché per ora il mercato richiede una pluralità di prestazioni aggiuntive le quali sono richieste in modo unitario, anche se provengono da scuole culturali differenti.

Per queste ragioni è necessario cercare strade nuove ed inventare modi di gestire innovativi.

Solo a queste condizioni sarà possibile sviluppare le organizzazioni aziendali dei condomini, le quali oggi sono schiacciate da regole vecchie e da modi di gestire non controllati.

Consorzio AziendaCondominio

Per questi motivi la Community AziendaCondominio propone di costituire dei consorzi di condominio, per avere un governo aziendale vantaggioso per le comunità residenziali che abitano in condominio.

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