Manutenzione e responsabilità degli impianti di riscaldamento nel condominio

Chi deve far effettuare la manutenzione?

Il decreto 412/93 ha introdotto la figura del responsabile dell’esercizio e della manutenzione degli impianti e l’
obbligo del libretto di impianto o di centrale (potenza maggiore o eguale a 35 kW) per tutte le potenzialità di
impianto.
Il “responsabile dell’impianto” coincide con l’occupante a qualsiasi titolo dell’unità immobiliare, sia esso
proprietario o locatore o usufruttuario, per gli impianti centralizzati coincide con l’amministratore del
condominio.
Esercizio e conduzione degli impianti
Il responsabile dell’impianto o per esso un terzo che se ne assume la responsabilità e’ tenuto ad effettuare le
operazioni di manutenzione degli impianti secondo le norme U.N.I. e C.E.I. .
La manutenzione degli impianti e’ quindi oggi un obbligo di legge .

il responsabile deve:

· predisporre e firmare il libretto di impianto (minore di 35 kW) o di centrale;
· disporre gli interventi di manutenzione, una volta all’anno, affidandoli ad una impresa abilitata secondo al
legge n. 46/90,
· disporre almeno ogni due anni la verifica delle prestazioni della caldaia e degli elementi contenuti nel
libretto (analisi dei prodotti della combustione, ecc. ( due volte l’anno per impianti di potenzialità termica
maggiore di 350 kW);
· rispettare i limiti di esercizio previsti dal decreto;
· condurre gli impianti in modo che la temperatura ambiente non superi il valore di 20° + 2;
· effettuare la sostituzione obbligatoria nei termini previsti del generatore che all’atto della verifica presenti
un rendimento non riconducibile ai valori limite previsti dal decreto
· affidare la conduzione dell’impianto a persona dotata di patentino di abilitazione ai sensi della legge
n.615/66 per potenzialità termica maggiore di 216 kW
in caso di inosservanza il responsabile è soggetto passibile di sanzioni amministrative.

L’amministratore del condominio dovrà inoltre:
– esporre la tabella con l’indicazione del periodo annuale di esercizio e l’orario di attivazione giornaliero;
– le generalità ed il domicilio del responsabile dell’esercizio e della manutenzione.

Il proprietario o occupante o l’amministratore possono delegare ad un terzo la responsabilità dell’impianto, in
possesso dei requisiti previsti dal decreto ed abilitato secondo la legge n. 46/90.

Il proprietario di impianti individuali resta però responsabile della temperatura e del periodo di accensione dell’impianto.

Il terzo responsabile deve essere in possesso dell’abilitazione fornita dalla legge n. 46/90 e per impianti
centralizzati di potenzialità maggiore di 350 kW deve essere iscritto all’A.N.C. (oggi avere una qualificazione
secondo il D.P.R. 34/99) per la categoria manutenzione o possedere la certificazione del sistema di qualità UNI
EN 29000.

Il terzo responsabile deve firmare il libretto di impianto o centrale sottoscrivendo un regolare contratto.

Sono nulli i contratti contrari alla legge.