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Spese urgenti

Spese urgenti da sostenere

La giurisprudenza ha sempre ritenuto "urgenti" quelle spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cassazione 6400/84).
In concreto va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, nell’attesa che l’amministratore (o l’assemblea dei condomini), valutandone l’indispensabilità, possa impartire le necessarie disposizioni per compierla (Cassazione 5256/80).

Le spese "necessarie", invece, comprenderebbero quelle necessarie per la conservazione dei beni comuni.

Tuttavia di recente, un’interpretazione estensiva del concetto di "necessarie", ha incluso anche le spese di godimento, dal momento che i servizi essenziali (energia elettrica, acqua, riscaldamento) devono ritenersi indispensabili ai fini della reale fruibilità di un’unità immobiliare, «fruibilità intesa nel senso di una condizione di essa consona all’evoluzione delle necessità generali dei cittadini e dello sviluppo delle moderne concezioni in tema di elementi costitutivi o, se si vuole, di requisiti minimi imprescindibili degli immobili adibiti a uso abitativo» (Cassazione sentenza 12568/2002).

Conseguentemente l’amministratore può agire, anche se con molta cautela, senza l’autorizzazione dell’assemblea per le spese urgenti (ma deve comunque renderne conto a fine gestione); invece per le spese necessarie relative alla conservazione del bene, deve provvedere immediatamente alla convocazione dell’assemblea per evitare che, una volta sostenute, non gli vengano poi ratificate.

Qualora l’amministratore sia assente per lungo tempo o sia latitante o inerte, e un condomino agisse per far fronte a alcune spese (ad esempio quelle per i servizi essenziali, quali luce, gas o acqua) senza autorizzazione dell’assemblea o del l’amministratore (articolo 1134 del Codice civile), esse potrebbero considerarsi spese non solo necessarie ma anche urgenti nel caso in cui nello stabile abitassero anziani, malati, o soggetti deboli.

Nel caso in cui l’assemblea non approvi l’obbligazione che il singolo condomino abbia assunto in rappresentanza e nel l’interesse del condominio medesimo, non viene precluso al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino, salvo l’eventuale diritto di rivalsa di quest’ultimo nei rapporti con gli altri partecipanti (Cassazione 1934/1977), purché dimostri la presenza dei requisiti indicati (necessità e urgenza) della spesa.

La ratio della norma citata (articolo 1143, Codice civile), da un lato si ispira al criterio di impedire arbitrarie e dannose interferenze nell’amministrazione del bene comune (affidata per legge all’amministratore) quando si tratta di spese necessarie e urgenti, dall’altro va rinvenuta nell’esigenza di tutelare l’interesse comune, che può restare compresso dall’inerzia dei partecipanti.

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