Riparto, errore solo annullabile

Riparto, errore solo annullabile

E’ pacifico che tra le attribuzioni dell’assemblea ci sia la verifica e l’applicazione in concreto dei criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento di condominio, ma non quella di introdurre deroghe ai criteri, salvo ci sia il consenso unanime di tutti i condomini.

E invero, come ogni condomino ha diritto di proprietà sulle cose comuni proporzionato al valore di piano o alla porzione di piano, espresso in millesimi, così ha il dovere di concorrere pro quota, espressa in millesimi, alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.

Il criterio di ripartizione delle spese si basa sui millesimi di proprietà.

Una eventuale delibera che modifichi detti criteri si tradurrebbe in una lesione dei diritti del singolo condomino ( Cassazione 1420/04 e 17101/06 ) e sarebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all’articolo 1137 del Codoce civile.

Però non tutte le delibere di modifica dei criteri di riparto sono nulle: solo quelle non assunte consapevolmente all’unanimità dei condomini.

Le deliberazioni, invece, che violano in sede di ripartizione i criteri stabiliti o il criterio di attribuzione delle spese o quando tali criteri siano violati o disattesi sono annullabili entro i termini di cui all’articolo 1137.

Così i supremi giudici hanno dichiarato annullabile e non nulla la delibera che escludeva dal riparto delle spese per i lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non fosse allacciata all’impianto ( Cassazione 7708/07 ) nella fattispecie infatti non era stato violato il criterio di riparto, ma quello di attribuzione delle spese.

Tale principio di diritto è stato ribadito dalla Cassazione ( sentenza 747/09 ) nella fattispecie riguardante l’impugnazione di una delibera da parte di alcuni condomini i quali eccepivano che i lavori eseguiti nel condominio avevano interessato non solo le terrazze a livello, di cui erano i proprietari esclusivi, le cui spese furono ripartite in base all’articolo 1126 del Codice civile, ma anche parti comuni e le relative spese sostenevano gli attori, dovevano ripartirsi secondo il criterio di cui all’articolo 1123, primo comma, e non in base all’articolo 1126.
Essi, tra l’altro, ritenevano che tale delibera, avendo modificato i criteri di riparto, dovesse essere dichiarata nulla.

I giudici di legittimità, invece, hanno sostenuto che " l’orientamento invocato dai ricorrenti trova applicazione solo nel caso l’assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge. Invece le deliberazioni relative alla riapartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi " ( sentenza 7708/07 e 16793/06 ).

Nella fattispecie, pur avendo accertato che parte dei lavori riguardavano parti comuni il ricorso veniva respinto, percgè, dato che i criteri di ripartizione erano stati violati " inconsapevolmente " senza una delibera specifica ed espressa al riguardo, l’impugnazione non era avvenuta nel termine di cui all’articolo 1137 del Codice civile trovandosi di fronte a un vizio di annullabilità.