QUANDO L’ASSEMBLEA È VIZIATA DA NULLITÀ

Differenze tra delibera nulla e annullabile. Variano i tempi di impugnazione

Giuseppe Spoto scrive…

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle delibere condominiali invalide. Non sempre è facile distinguere quando una delibera dell’assemblea sia viziata da nullità o sia semplicemente annullabile.

La distinzione è molto importante, perché se la delibera è nulla, il vizio può essere fatto valere in qualsiasi tempo, mentre se la delibera è annullabile, l’impugnazione del condomino assente, dissenziente o astenuto deve avvenire entro trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

La riforma ha reso più difficile rilevare la distinzione, perché l’intitolazione dell’art. 1137 del codice civile si riferisce a tutte le cause di impugnazione, mentre nel testo dell’articolo il legislatore sembra richiamare l’attenzione esclusivamente alle sole ipotesi di annullamento. Un’altra categoria è poi quella della delibera inesistente che è ammessa solo da una parte della dottrina.

Le delibere approvate regolarmente dall’assemblea sono obbligatorie per i condomini e sono immediatamente esecutive, salva espressa sospensione da parte del giudice o a meno che l’amministratore decida di non darvi esecuzione, ravvisando contrarietà a una norma imperativa di legge.

Delibera nulla

La giurisprudenza ha qualificato come nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere relative ad una materia che esula dalla competenza del condominio, per esempio una delibera relativa alla strada comunale, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere che incidono sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva dei condomini.

Delibera annullabile

La giurisprudenza ha qualificato come annullabili le delibere che sono state prese nonostante i vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, le delibere adottate con maggioranza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge o dal regolamento condominiale, le delibere compromesse da vizi di carattere formale, le delibere che sono state adottate nonostante l’irregolarità nel procedimento di convocazione, le delibere adottate in difformità alle maggioranze richieste relativamente all’oggetto della convocazione. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione venga disposta dall’ autorità giudiziaria.

In base all’ultimo comma dell’art. 1137 del codice civile l’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende e non interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Delibera inesistente

Una delibera assembleare è “inesistente” se mancano i requisiti procedimentali indispensabili per la formazione di una decisione che possa essere imputata come tale all’organo assembleare del condominio.

Secondo una parte della dottrina si ha inesistenza ad esempio nell’ipotesi di una deliberazione che è stata adottata esclusivamente dall’ amministratore quando la decisione doveva essere invece presa dall’ assemblea ed è stata tenuta addirittura nascosta, quando la deliberazione sia assunta da singoli condomini mediante una consultazione verbale degli altri condomini e non attraverso una assemblea regolarmente convocata. In queste ipotesi non vi è stata nessuna votazione e nessuna assemblea legittimata a decidere, pertanto la deliberazione non esiste dal punto di vista giuridico.

http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/qua … 1339.shtml