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Liberatoria condominiale in caso di compravendita immobiliare

Liberatoria condominiale

Liberatoria condominiale

Gentilissimi,

L’ art. 1130 del codice civile, al punto 9 recita:

L’ amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

L’attestazione condominiale (… comunemente detta liberatoria), in merito ai pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, è un documento che si chiede all’ amministratore del condominio in occasione di una compravendita immobiliare.

Infatti, per l’acquirente dell’immobile che subentra nella posizione del venditore nel condominio, è importante conoscere la situazione debitoria dell’ unità immobiliare, ed anche di eventuali liti pendenti fra il condominio e il condomino-venditore oppure, liti in corso fra il condominio e terzi soggetti.

Il periodo massimo considerato è degli ultimi 24 mesi, con riferimento “all’ anno in corso e a quello precedente”.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente.

Per anno si intende l’anno di esercizio e non l’anno solare. L’amministratore potrà quindi richiedere il saldo indifferentemente all’uno o all’altro.

E’ opportuno che si affronti il problema sin dal preliminare (anche in questo caso quindi risulta l’importanza del preliminare, che è bene che sia seguito sin dall’ inizio dal Notaio che poi stipulerà l’atto definitivo), prevedendo l’obbligo per il venditore di procurarsi, per il giorno del rogito, un’attestazione dell’amministratore del condominio da cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti effettuati sino a quel momento.

Obbligazione solidale tra venditore e compratore

la legge prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il suo compratore per gli oneri condominiali maturati sino a quando è trasmessa all’ amministratore la copia dell’atto di trasferimento di proprietà.

E’ quindi la conoscenza (a seguito di formale comunicazione) da parte dell’amministratore che libera il condomino uscente dall’ obbligo dei pagamenti.

La riforma ha tralasciato di risolvere il problema della spettanza delle spese condominiali straordinarie, che la prassi pone a carico di chi era proprietario al momento della delibera.

la soluzione che libera da ogni dubbio consiste in un preliminare correttamente redatto, in cui si disponga sin da quel momento a chi tocchi l’onere del pagamento delle spese straordinarie pendenti.

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