Legittimazione rafforzata per la tutela delle parti comuni

Legittimazione rafforzata per la tutela delle parti comuni
Corte di cassazione – Sezione II civile – Sentenza 26 agosto 2013 n. 19558

Nell’ipotesi di supercondominio, gli amministratori sono legittimati a chiedere il ripristino delle parti comuni solo se ricevono mandato da tutti i condomini, viceversa possono richiedere misure unicamente per il condominio da loro singolarmente amministrato. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 19558/2013, accogliendo il ricorso di una condomina e ribaltando la sentenza della Corte di appello.

Secondo i giudici di Firenze, infatti, “ciascuno dei condomini ricorrenti, al pari di ciascun condomino, avrebbe avuto, anche da solo, la legittimazione ad agire, gravando sull’amministratore del condominio, ex artt. 1130 e 1131 c.c., il potere dovere di compiere atti conservativi, non avendo perciò alcuna rilevanza la circostanza che non fosse stato designato un amministratore del supercondominio”.

Una tesi bocciata dalla suprema corte secondo cui, al contrario, “la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere atti conservativi, riconosciuta ex artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio amministrato, non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto di più condomini, quale accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l’autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), che deve essere costituito ed amministrato attraverso le deliberazioni dei propri organi (assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, ed amministratore del supercondominio) e, naturalmente, deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno”.

“Al più – infatti – poteva risultare il conferimento del relativo potere da una deliberazione unanime delle assemblee assunte dai comproprietari dell’area”. Ma, “la esistenza di una simile delibera non risulta dalla sentenza impugnata, la quale va, pertanto, cassata”.

Infine, gli ermellini hanno accolto anche il secondo motivo con il quale viene denunciata la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. per non avere la corte distrettuale ritenuto la carenza di legittimazione dei condomini in relazione alla richiesta di risarcimento dei danni, in quanto gli artt. 1130 e 1131 c.c. fissano in maniera specifica la attribuzioni dell’amministratore del condominio, tra le quali non rientra quella di richiedere il risarcimento dei danni.
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