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Le parti possono accordarsi liberamente sulle spese condomin

Le parti possono accordarsi liberamente sulle spese condominiali: il rifacimento del terrazzo lo deve pagare l’acquirente

I lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni devono essere pagati dal proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare. Ma è da ritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione di riparto delle spese condominiali. Con la sentenza 8782/13 la Cassazione ha ribadito il principio della libertà contrattuale.

Il caso

Due parti sono in trattativa per la compravendita di un immobile, sito in un condominio. Con una clausola convengono che «tutte le spese condominiali, alla data di oggi ancora eventualmente dovute, gravino interamente sulla sola parte venditrice, ad eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restano a carico della parte acquirente».

Ma qual è la reale intenzione delle parti?

Nelle more della conclusione del contratto definitivo con rogito, il venditore anticipa le spese per tale opera di ristrutturazione, per un totale di 1.700 euro. A seguito della stesura del rogito, il compratore si rifiuta di restituire tale somma. Il venditore lo cita in giudizio. Il Giudice di Pace accoglie la domanda dell’attore, riconoscendo però come dovuta solo la somma di 380 euro.

La Corte d’Appello, invece, respinge per intero la richiesta, ritenendo che dalla clausola sarebbe emersa la volontà delle parti di obbligare l’acquirente alle «sole spese di rifacimento della terrazza condominiale eventualmente ancora dovute alla data di stipula del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto, a tale titolo, dal venditore al Condominio in epoca antecedente».

Il venditore ricorre per cassazione, lamentando il «travisamento di un contenuto testuale trasparente», in violazione di corretti criteri ermeneutici.

La Suprema Corte richiama innanzitutto il principio dell’ambulatorietà passiva, previsto dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., così come specificato dalla propria giurisprudenza. L’acquirente è chiamato a rispondere in solido con il venditore di tutte le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Ma può rivalersi sul venditore per tutte le spese sorte prima del suo effettivo acquisto. Spese già deliberate ma non ancora sostenute, a cavallo della vendita. Il problema si pone quando le spese vengono sostenute quando l’acquirente è già condomino, ma in base a delibere assembleari precedenti.

La Cassazione, con la sentenza 24654/10, ha stabilito, con principio di diritto, che nel caso di vendita immobiliare in un condominio, «nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione».

Visti questi principi, la Corte ritiene le parti libere di disporre diversamente, «al fine di far ricadere sull’uno o sull’altro l’onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate ed ancora da eseguire)». In questo è inequivoco il tenore letterale della clausola, «avendo con essa le parti inteso ribadire la regola generale costituita dall’onere del venditore di accollarsi tutte le spese condominiali (…) eventualmente ancora dovute al momento del trasferimento della proprietà dell’appartamento ma, contestualmente, avevano posto una indubbia eccezione costituita dalla previsione della disciplina delle spese per il rifacimento del terrazzo, che sarebbero dovute rimanere a carico della parte acquirente».

Poiché, quindi, l’inferenza del Tribunale risulta erronea ed irragionevole, la Corte di Cassazione ne annulla la sentenza, con rinvio per un nuovo giudizio.
http://lastampa.it/2013/08/14/italia/i- … agina.html

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