I muri perimetrali possono essere utilizzati dai i condomini

I muri perimetrali possono essere utilizzati da tutti i condomini ma la loro primaria funzione non può essere snaturata

…di Alessandro Gallucci

L’art. 1117 c.c., quello che elenca (in modo non tassativo ma meramente esemplificativo) le parti comuni, nella sua versione pre e post riforma (legge n. 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013) non contiene un riferimento ai così detti muri perimetrali.

In giurisprudenza non sorgono dubbi in merito alla condominialità di questa parte dell’edificio.

“I muri perimetrali di un edificio in condominio sono destinati al servizio esclusivo dell’edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per tale funzione e destinazione, sicchè possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il migliore godimento della parte del fabbricato di sua proprietà esclusiva”. (Cass. 14 giugno 2013 n. 15024),

Muri perimetrali sono sia i muri che coincidono con le facciate dell’edificio, sia quelli più distanti, che molto spesso sono separati dall’edificio dai cortili. Questi muri, come quelli di confine con altri immobili, possono essere utilizzati dai condomini solamente per trarre utilità connesse alle unità immobiliari di proprietà esclusiva ubicate nel condominio.

“Non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari – afferma la Cassazione nella sentenza succitata – per l’utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente un’unità distinta rispetto all’edificio comune, in quanto ciò comporterebbe la costituzione di una servitù, a carico di detto edificio, per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari” (Cass. 14 giugno 2013 n. 15024).

In questo contesto, sempre nella stessa pronuncia, si legge che “ costituisce uso indebito della cosa comune l’appoggio praticato da un condomino sul muro perimetrale dell’edificio condominiale per realizzare locali di proprietà esclusiva, mettendoli in collegamento con altro suo immobile, in quanto siffatta opera viene ad alterare la destinazione del muro perimetrale, incidendo sulla relativa funzione di recingere l’edificio, e, inoltre, viene ad imporre il peso di una vera e propria servitù a favore di un bene di proprietà esclusiva rispetto ai beni comuni del Condominio, per la cui legittima costituzione, vertendosi in tema di diritti reali immobiliari, è richiesta in forma scritta, a pena di nullità, la manifestazione del consenso di tutti i condomini.

Infatti la dedotta esclusiva proprietà in capo al (…) del fondo sul quale sorgono i due manufatti rende questi manufatti estranei al fabbricato condominiale, sicchè la infissione nella parete condominiale e l’inglobamento di parte del muro perimetrale nell’ambito dei manufatti determina l’asservimento dell’edificio condominiale a un fondo altrui, per essere stato escluso dal godimento degli altri condomini (Cass. 14 giugno 2013 n. 15024).

Vale la pena evidenziare che se all’uso indebito della cosa comune non segue per molti anni (minimo 20), pur nella chiara visibilità dell’abuso, una contestazione formale, può accadere che chi ha realizzato l’opera illegittima ai sensi dell’art. 1102 c.c. potrebbe poi reclamarne l’usucapione.

E’ bene ricordare, infatti, che ad esempio in ambito di servitù le cose in condominio devono essere considerate come un fondo altrui rispetto alle cose di proprietà esclusiva.
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