Decreto ingiuntivo contro il condominio

Decreto ingiuntivo contro il condominio? Si può opporre solo il condominio
Nel caso in cui il condominio dovesse vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento, unico legittimato ad opporsi all’ingiunzione è l’amministratore.

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Natura giuridica del condominio

Che cos’è un condominio?

CondominioA questa domanda si può rispondere in due modi:

a) guardando al condominio dal punto di vista del diritto di proprietà;

b) analizzando la compagine con riferimento alla sua soggettività giuridica.

Soffermiamoci su quest’ultimo aspetto.

Si è soliti dire che il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale rispetto ai propri partecipanti, i condomini.

Il riferimento al così detto ente di gestione è stato aspramente criticato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 9148/08).

La riforma del condominio non ha detto nulla in merito.

Ad avviso di chi scrive la descrizione del condominio dal punto di vista della sua soggettività è ben raffigurata da un altro pronunciamento degli ermellini, reso nel 2009, nel quale fu affermato che è indubbio che il condominio, benché privo di autonoma soggettività giuridica, si configura come centro di imputazione di interessi diverso dal condomino e che è pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino (a tanto non ostano i rilievi di Cass., sez. un. n. 9148 del 2008, che ha bensì escluso che il condominio sia un ente di gestione, ma ciò in funzione del carattere parziario, anziché solidale, delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi con riguardo alle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza) (così Cass. 19 marzo 2009, n. 6665).

Condominio e condomini

Se il condominio non è soggetto distinto dai suoi partecipanti ma rappresenta comunque un qualcosa di diverso rispetto ad essi, questi ultimi quali poteri hanno rispetto alla gestione della compagine?

Detta diversamente: i poteri di gestione dei condomini si fermano alla mera espressione di voto in assemblea?

Decreto ingiuntivoLa risposta è negativa: si pensi, ad esempio, alla possibilità per il singolo condomino, nel caso d’urgenza, a compiere atti di gestione della compagine con diritto al rimborso delle spese (art. 1134 c.c.).

E nell’ambito delle controversie giudiziarie? Quali sono i poteri dei singoli condomini?

La risposta varia a seconda dell’oggetto della domanda giudiziale.

Nel 2012, sulla scorta di un proprio consolidato orientamento, la Cassazione specificò che per valutare la legittimazione attiva del singolo condomino rispetto a questioni d’interesse condominiale bisogna distinguere tra:

a) controversie aventi ad oggetto atti conservativi;

b) controversie riguardanti azioni risarcitorie.

Nel primo caso, dissero gli ermellini, non vi sono dubbi sui poteri dei condomini che hanno facoltà d’azione per tutelare i beni comuni ma non si può estendere tale legittimazione anche alle azioni risarcitorie per i danni subiti dalle parti comuni in quanto il diritto al risarcimento spetta alla compagine nella sua interezza (cfr. Cass. 23 maggio 2012 n. 8173).

Detta ancor più semplicemente: il condomino ha diritto di chiedere che un fatto dannoso (es. infiltrazione, opera mal eseguita) sia eliminato ma non può chiedere il risarcimento che quel fatto ha causato.

Una posizione non del tutto condivisibile poiché danno e ristoro del pregiudizio che quel danno ha causato sono questioni intimamente connesse.

Decreto ingiuntivo e posizione del condomino

Alla stessa conclusione è giunto il Tribunale di Arezzo in una causa avente ad oggetto l’opposizione ad un decreto ingiuntivo.

Il caso è di quelli ricorrentissimi: lavori eseguiti da un’impresa che non vengono pagati. L’impresa propone azione per decreto ingiuntivo ed alcuni condomini (non il condominio per mezzo dell’amministratore si oppongono).

La ditta, nelle sue difese, eccepisce la legittimazione attiva dei proprietari: in buona sostanza il creditore della compagine fa notare che quel giudizio poteva essere azionato dall’amministratore e non dai singoli condomini.

Il Tribunale aretino ha accolto questa tesi. Riallacciandosi a quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 8173, il giudice adito ha specificato che anche in riferimento all’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, nelle quali non v’è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento ed al finanziamento corretti dei servizi stessi, onde in tali controversie la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore (cfr. Cassazione civile, sentenza del 4.5.2005, n. 9213; 3.7.98 n. 6480; 29.8.97 n. 8257; 12.3.94 n. 2393) (Trib. Arezzo 10 gennaio 2014).

Attenzione a non fare di tutta l’erba un fascio.

La sentenza appena citata aveva ad oggetto delle contestazioni dei condomini in relazione alla legittimità dei lavori eseguiti e quindi, ha detto il magistrato toscano, le loro contestazioni avrebbero dovuto essere portate contro la delibera e non contro l’azione dell’impresa.

Che cosa succede se i condomini non contestano la delibera ma il diritto dell’impresa ad ottenere il pagamento perché, ad esempio, già intervenuto (magari anche solo parzialmente) e l’amministratore non fa nulla per opporsi rendendo il decreto definitivo?

In quel caso l’amministratore, sicuramente, potrà essere oggetto di azione civile per inadempimento.
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