Compravendita immobili finanziaria 2006

In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, su richiesta del venditore al notaio, è possibile applicare, in luogo della tassazione ordinaria, di cui all’ art. 67 c. 1 lett. b del Tuir, l’ imposta sostitutiva del 12,50% sulla plusvalenza di cessione.
Il notaio sarà chiamato a comunicare all’ Amministrazione Finanziaria le cessioni di beni con riferimento ai quali è stata richiesta l’ applicaazione della disposizione di cui all’ art. 1, c. 496 della finanziaria 2006.

L’ art. 1 c. 497 della finanziaria 2006 prevede che, in deroga all’ applicazione delle disposizioni di cui all’ art. 43 del D.P.R. 131/1986, per le sole cessioni tra persone fisiche che non agiscono nell’ esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’ atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile per la cessione in questione sia costituita dal valore catastale dell’ immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito nell’ atto.

La commissione studi tributari del Notariato ha approvato 2 studi, l’ uno dedicato all’ esame delle disposizione dell’ art. 1 c. 497 della legge 266/2005; l’ altro dedicato all’ analisi dell’ art. 1 c. 496 della finanziaria 2006.
In particolare, lo studio n° 116/2005 precisa che, relativamente ad alcune cessioni di fabbricati ad uso abitativo effettuate fra persone fisiche che non agiscono nell’ esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, è consentito optare per la base imponibile determinata ai sensi dell’ art. 52 c.c. 4 e 5 del D.P.R. 131/1986, dichiarando il corrispettivo della cessione in regime di “indifferenza fiscale” ai fini delle imposte dirette, purchè l’ acquirente esprima la sua scelta in tal senso.
Secondo il Notariato, la norma non richiede che si tratti di cessioni onerose, con la conseguenza che sono ammessi anche i contratti quali la permuta, la transazione, le divisioni con conguaglio e il mandato irrevocabile con dispensa dall’ obbligo di rendiconto, i negozi aventi causa risolutoria, gli atti costitutivi di rendita o pensione.

Nei trasferimenti per atto giudiziario, invece, la norma non sembra applicabile per ragioni procedimentalli, dovendo richiedersi al notaio la sua applicazione.

Il sole 24 ore, 28/01/06, pag. 11.

La legge finanziaria 2006 stabilisce (art. 1 c.497) una speciale disciplina alternativa alle regole ordinarie di tassazione, ai fini delle imposte indirette, per le sole cessioni tra persone fisiche che non agiscono nell’ esercizio nell’ esercizio di attività commerciali, artistiche, o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

In particolare, all’ atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale dell’ immobile determinato attraverso gli appositi coefficienti, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’ atto.

Gli onorari notarili sono ridotti del 20%.

Per quanto riguarda le pertinenze, la norma dovrebbe applicarsi non solo se il loro acquisto è contemporaneo a quello dell’ abitazione, ma anche se avviene in un secondo momento.

Italia oggi; 01/02/06 pagina 29

In merito all’ applicazione delle disposizioni di cui all’ art. 1, comma 497, legge 266/2005, l’ agenzia delle Entrate ha precisato che anche la vendita isolata della pertinenza può usufruire dell’ identificazione della base imponibile con il valore catastale, ai fini dell’ applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Ciò vale indipendentemente dal prezzo pattuito e dichiarato nell’ atto, e a condizione che la destinazione dell’ unità immobiliare a pertinenza risulti nell’ atto di compravendita.

Il sole 24 ore 02/02/06 pagina 23

L’ agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova disciplina si applica solo al trasferimento dei fabbricati censiti nel Catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa e che, pertanto, restano esclusi dal campo di applicazione della norma gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi).

Circolare Assonime n° 7-07/02/06

L’ Assonime interviene a commento delle disposizioni contenute nell’ art. 1 comma 497 legge 266/2005, riguardanti la determinazione della base imponibile catastale nei trasferimenti immobliari tra privati.

A riguardo, l’ Assonime sostiene quanto segue:

La richiesta, resa dalla parte acquirente al notaio al momento della cessione, di applicazione del valore catastale dell’ immobile ai fini della determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e cztastale deve risultare dall’ atto di compravendita, in modo da permettere all’ Amministrazione Finanziaria di liquidare le imposte dovute sulla base imponibile catastale.

Nell’ ipotesi in cui oggetto del trasferimento sia un nuovo fabbricato sprovvisto di rendita, occorre che l’ atto di compravendita evidenzi anche la dichiarazione prevista dall’ art. 12 del D.L. 70/1988.

La dichiarazione dell’ acquirente, tesa ad ottenere l’ applicazione del beneficio, esplica l’ effetto nei confronti di tutti i soggetti tenuti solidaalmente al pagamento delle imposte dovute per la registrazione, ossia le parti contraenti e, limitatamente all’ imposta principale, al Notaio.

C.M. 13/02/06 n° 6/E

L’ imposta sostitutiva IRPEF del 12,50% sulle plusvalenze per i trasferimenti immobiliari di cui al comma 496 della legge finanziaria 2006 può essere applicata, in presenza di comproprietari, anche da uno solo di essi.

Studio Notariato 30/2006
Italia Oggi, 15/04/06, pagina 24

Secondo il Notariato, la regola del prezzo-valore per la tassazione delle compravendite di fabbricati abitativi, introdotta dalla legge finanziaria 2006, non può applicarsi alle unità immobiliari censite in categorie diverse, anche se destinate ad essere adibite ad abitazione, con modifiche della destinazione d’ uso, dopo la ristrutturazione.