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Art. 1117 – 3 comma codice civile

Si tratta di una serie di opere destinate all’uso e servizio comune che intuitivamente devono considerarsi di proprietà comune. Per alcune di esse sarà difficile trovare titolo contrario. Ad esempio, non ci sarà ragione che gli impianti per l’acqua "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva" siano mantenuti nella proprietà di un singolo condomino vista e considerata la sostanziale inutilità di mantenere una simile proprietà esclusiva. Stesso ragionamento per le fognature ed altri tipi di condutture.

Diverso è il discorso relativo all’ascensore. Può accadere, infatti, che un palazzo sia costruito con la predisposizione per accogliere l’ascensore ma questo venga installato in un secondo momento. Ferme restando le ipotesi previste da particolari disposizioni di legge (ad. esempio la legge 13 del 1989 per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati), è ben possibile che un ascensore sia di proprietà solo di un gruppo di condomini. Questa cosa non risulterà dagli atti d’acquisto dove l’ascensore non verrà citato, perché magari non esistente al momento della stipula degli atti e della costituzione del condominio. Per avere certezza della proprietà di beni come l’ascensore, sarà quindi utile anche una ricostruzione storica delle varie deliberazioni assembleari.

Va infine evidenziato come la rubricazione dell’articolo 1124 sia passata da “manutenzione e ricostruzione delle scale” a “manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”. Al di là di questo comunque la riforma ha mantenuto il precedente orientamento, consentendo una proprietà esclusiva di questi beni a favore dei condomini direttamente interessati, ponendo tuttavia a carico dei medesimi gli oneri di mantenimento e sostituzione di scale ed ascensori obsoleti. Il relativo carico è ora ripartito per legge per metà in ragione del valore immobiliare delle singole unità abitative e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

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