Veranda, decoro architettonico e regolamento condominiale

Veranda, decoro architettonico e regolamento condominiale
La costruzione di una veranda in condominio può andare incontro a differenti obiezioni a seconda della presenza di un regolamento condominiale e della sua natura.

Che cosa succede se un condomino decide di trasformare il proprio balcone in veranda?

VerandaLe risposte possibili sono due:

a) nulla, l’opera passa inosservata (ad esempio perché non è il primo a farlo);

b) si scatena un vero e proprio putiferio (magari proprio perché è il primo a comportarsi in quel modo).

In questo secondo caso un’eventuale causa finalizzata ad ottenere la rimozione di quel manufatto potrebbe portare il condomino ad una condanna.

Sebbene molto spesso non vi sia una percezione di un comportamento illegittimo verso il condominio, poiché si pensa d’intervenire su parti di proprietà esclusiva, le cose non stanno propriamente così.

Ad ogni buon conto è sempre bene rammentare che la decisione di realizzare una veranda deve essere sempre comunicata all’amministratore che, a sua volta, deve darne notizia all’assemblea (art. 1122, secondo comma, c.c.).

Questo adempimento, introdotto nel codice civile dalla legge n. 220/2012, serve per l’appunto ad evitare l’esecuzione di opere lesive delle parti comuni.

Date queste informazioni di carattere generale è utile comprendere perché chi ha realizzato (o vuole realizzarla) una veranda possa andare incontro ad una causa persa (o comunque ad uno stop).

Veranda e decoro architettonico dell’edificio

La veranda, ossia, quella struttura solitamente realizzata con profilati d’acciaio o alluminio e dei vetri, può ledere il decoro dell’edificio.

Il decoro è definito come l’insieme delle linee armoniche dell’edificio che caratterizzano, anche in modo molto semplice, l’estetica dell’edificio (cfr. Cass. n. 851/07).

Alterare il decoro significa peggiorare l’estetica dell’edificio cagionando un pregiudizio al valore economico dello stabile e quindi delle singole unità immobiliari (cfr. Cass. n. 1286/2010).

Una veranda, quindi, modificando l’estetica dell’edificio, può alterare il decoro, ossia peggiorarlo.

E’evidente che in presenza di una difformità di vedute su questo aspetto, l’unico organo deputato a dirimere la controversia non può che essere l’Autorità Giudiziaria.

Veranda e regolamento condominiale

BalconiIl niet alla veranda può essere contenuto anche nel regolamento condominiale e la sua incisività può essere differente a seconda che si tratti di regolamento assembleare o contrattuale.

Così, ad esempio, riguardo al regolamento assembleare è stato affermato che esso può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale e che, a tal fine, sono suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti. Per tale ragione il regolamento condominiale può vietare interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto (Cass.3.9.98, n. 8731). Infine, il divieto di innovazioni pregiudizievoli del decoro architettonico dell’edificio si riferisce anche a quelle opere che alterino l’originario aspetto dei singoli elementi o dei singoli punti dell’edificio, indipendentemente dal suo pregio artistico. (Cass. 29.7.95, n. 831) (così Trib. Milano 15 ottobre 2013 n. 12784).

In buona sostanza qualora dovesse esistere un regolamento condominiale che vietasse alterazioni del decoro, si può stare certi che la realizzazione di una veranda porterebbe sicuramente con sé delle contestazioni in tal senso. Resterebbe poi da stabilire se il manufatto debba considerarsi realmente alterativo.

Il contenuto del regolamento contrattuale, invece, può essere ben più stringente. Lo stesso Tribunale di Milano, richiamando una pronuncia della Cassazione (la n. 8883/2005) ha ricordato in materia di condominio di edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di esclusiva proprietà; ne consegue che, in presenza di una clausola di detto regolamento vietante variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento) risulti immediatamente visibile dall’esterno e lesiva del decoro architettonico dell’edificio (Trib. Milano 15 ottobre 2013 n. 12784).

In pratica mentre il regolamento assembleare può tutelare il decoro (e quindi non vietare in radice la possibilità di verandare un balcone), lo statuto contrattuale può negare ab origine il diritto del singolo sulle cose comuni e su quelle di proprietà esclusiva e l’assemblea può ribadire quel divieto con una propria deliberazione negatoria dell’autorizzazione.

In quest’ultimo ed in generale in ogni caso, solamente il consenso scritto di tutti gli altri condomini può evitare contestazioni di qualunque genere.
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