Spese condominiali, esplodono le vertenze

Cari amici,

Di seguito riporto un articolo tratto dalla WebPage dell’ Eco di Bergamo, che evidenzia un problema che sta interessando sempre di più la gestione finanziaria degli Enti Condomìnio.

Il “fatto” in questione è la difficoltà di incasso delle quote condominiali, dovuto al contesto economico che diviene sempre più pesante per i debitori.

Gli amministratori sono sempre di più costretti a fare i conti con povera gente che non riesce più a pagare le spese, e devono attingere alla propria esperienza per capire se il soggetto debitore in questione è davvero in difficoltà oppure finge.

D’ altro canto è facile per i condòmini “furbi” procrastinare il debito; basta organizzarsi e pagare in piccole quote, provvedendo così ad “accontentare” l’ Ente condomìnio creditore, e ritardando sempre di più il saldo complessivo delle rate, il quale è incrementato da sempre “nuove” scadenze.

A ciò si aggiunge che la stragrande maggioranza degli amministratori non è in grado di rappresentare la situazione patrimoniale complessiva del condomìnio; pertanto non è facile per i condòmini che leggono il rendicondo capire la situazione complessiva di riferimento, e prendere i necessari provvedimenti.

Buona giornata!

Eco di Bergamo

Il fattore scatenante è il mancato pagamento di una rata di spese condominiali, oppure, più semplicemente, dei lavori di manutenzione non eseguiti ad arte. Fatto sta che il passo dal condominio al tribunale è sempre più breve.

Per capire subito l’entità del fenomeno basterebbe dare una rapida occhiata ai fascicoli che si accumulano nella cancelleria del tribunale di via Borfuro o sulle scrivanie degli avvocati orobici.

In mezzo a montagne di fogli ci sono cause avviate da condòmini che non condividono una delibera, oppure un intero condominio che si scaglia contro le imprese per non aver eseguito i lavori come avrebbero dovuto, o ancora inquilini che si vedono recapitare un decreto ingiuntivo a seguito di un’insolvenza. Insomma, un vero boom di quelle che sono le cause che riguardano il diritto immobiliare. In Italia ci sono 1,8 milioni di casi pendenti per litigi condominiali.

Un caso su tutti è, appunto, l’emissione di decreti ingiuntivi nei confronti di inquilini morosi: una patata bollente con la quale avvocati e giudici hanno sempre più spesso a che fare, visto l’aumento dei condomini che non riescono a far fronte alle spese ordinarie.

E seppure non ci siano dati precisi che possano dare un’idea di quanto il fenomeno sia cresciuto negli ultimi tempi, i numeri snocciolati da avvocati e amministratori condominiali rendono bene l’idea. Prendiamo Agostino Manzoni, vicepresidente di Anaci, l’Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari, da ormai più di venticinque anni nel settore: se fino a qualche anno fa il numero di decreti ingiuntivi emessi si potevano contare sulle dita di una mano, oggi la situazione è ben diversa. «Fino a cinque anni fa mi capitava di emettere uno o al massimo due decreti in un anno – rileva Manzoni –, mentre ora la frequenza è salita a uno al mese. Degli appartamenti sottoposti a decreto in media due o tre all’anno vengono ipotecati, mentre negli altri casi i condòmini riescono a pagare». Un fenomeno che racconta la nuova povertà e che sembra destinato a un progressivo incremento, come conferma anche l’avvocato Fabrizio Guizzetti, da ormai quasi trent’anni impegnato nel campo del diritto, in particolare in quello immobiliare.

Per Fabrizio Guizzetti il numero dei decreti ingiuntivi emessi è praticamente raddoppiato nel giro di due anni: «Siamo di fronte a una situazione davvero preoccupante – commenta l’avvocato Fabrizio Guizzetti, indicando i fascicoli del suo studio di via Brigata Lupi –. Molti dopo il pignoramento riescono a pagare le spese, altri fanno vendere l’immobile, alcuni addirittura effettuano la conversione del pignoramento». In pratica, prima della vendita, il debitore può chiedere di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro pari all’importo delle spese e dei crediti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti. «Ma se pensiamo che il condominio è un ente di gestione che incassa soldi per dare servizi – spiega Fabrizio Guizzetti –, nel caso qualcuno non paghi, questi soldi devono essere anticipati da altri. Questo espone gli altri condòmini a una sorta di reazione a catena in cui cadere nella morosità diventa più facile». Ma tracciare un identikit di chi più spesso si trova imbrigliato in una causa di questo tipo non è facile: «L’aumento della morosità e la conseguente crescita dei decreti ingiuntivi emessi riguarda un po’ tutti – precisa l’avvocato Fabrizio Guizzetti – : dall’extracomunitario che ha contratto un mutuo pesante, all’anziano che con il carovita non riesce più a sostenere le spese, fino alle società che hanno partecipato alla costruzione degli immobili e non hanno più liquidità. Molta morosità si riscontra poi sulle seconde case».

Un’altra conseguenza della crisi della liquidità, secondo l’avvocato Guizzetti, il quale però parla di un aumento generale di quelle che sono le cause legate al settore immobiliare: «A crescere sono anche le cause nei confronti delle imprese che appaltano servizi, lavori di manutenzione o costruiscono immobili – aggiunge l’avvocato Fabrizio Guizzetti – .Con un aumento dei costi la gente vuole che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e quindi, quando qualcosa non va – spinti anche dal fatto che l’incidenza sul singolo delle spese di giudizio è minore, in quanto sono ripartite tra i condòmini – ci si rivolge al tribunale. Non a caso per le cause che riguardano il diritto immobiliare possiamo parlare di una vera esplosione: per quanto mi riguarda, tenendo conto della notevole diminuzione delle locazioni, nel giro di pochi anni si è passati dal 68 all’84 per cento».