Registrazione e nullità del contratto di locazione

Nullità del contratto di locazione

Premessa – La mancata registrazione dei contratti di locazione per i quali ne è previsto l’obbligo, determina la nullità del contratto stesso; anche ricorrendo alla tardiva registrazione non opera la riammissione in bonis, per cui è considerato non valido fin dal momento della sottoscrizione, si esprime così il Tribunale di Milano con la sentenza 6782 depositata in data 15 giugno scorso. Tale sentenza è da ricollegare alla riformulazione dell’articolo 13 della Legge 431/1998, ad opera della Legge di Stabilità 2016; in particolare le nuove disposizioni normative, con specifico riferimento al comma 1 possono essere così individuate: è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta gironi, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza, agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6 del Codice civile.

Il dispositivo della sentenza – Soffermandoci solo sull’aspetto della validità del contratto di locazione e senza addentrarci nei fatti giuridici il Tribunale di Milano ha sentenziato che la nullità legata alla mancata registrazione del contratto è collegata all’ambito dell’azione di contrasto all’evasione fiscale e favorire quindi l’emersione dei c.d. affitti in nero, la validità del contratto è collegata all’adempimento della registrazione, fino al completamento delle due diverse fattispecie, stipulazione del contratto e successiva registrazione, lo stesso non è valido. La sentenza in trattazione richiama la disciplina degli art.1418 e ss.c.c. (nullità prevista dalla legge) e da qui quindi ne consegue l’esclusione di una convalida successiva (art.1423), per effetto tardivo dell’adempimento fiscale quale è la registrazione del contratto.

Solo per i contratti anteriori al 1° gennaio 2016 viene esclusa la nullità ove comunque, la registrazione sia stata effettuata, anche in via tardiva, di conseguenza i contratti conclusi anteriormente alla data di entrata in vigore della Legge 208 del 2015, ossia il 1 gennaio 2016, sono considerati validi qualora la registrazione sia avvenuta prima della proposizione della domanda giudiziale; come già detto sopra per i contratti definiti in data successiva è invece prescritta una perentorietà del termine. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni.

La stessa sentenza rimanda quindi al comma 6 sempre dell’art.13 della Legge 431/1198 che espressamente prevede che il locatario, nei caso di nullità con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate (….); tale azione è altresì consentita nel caso in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 (trenta gironi).
Da quanto appena detto è possibile quindi delineare la seguente posizione normativa:

• per i contratti stipulati in data antecedente al 1gennaio 2016 è possibile regolarizzare il contratto di locazione tramite registrazione successiva qualora la registrazione si avvenuta prima della proposizione della domanda giudiziale;
• per quelli stipulati in data successiva opera il termine improrogabile dei 30 giorni dalla data di stipula del contratto stesso.