NOVITA’ CON L’ARTICOLO 1122-BIS.

NOVITA’ CON L’ARTICOLO 1122-BIS.

La riforma non disciplina soltanto gli impianti centralizzati, ma si occupa anche di quelli individuali dei singoli condomini.

E lo fa introducendo una norma, l’art. 1122-bis, nell’evidente (ma discutibile) intento di favorirne la diffusione, laddove sarebbe stata forse più condivisibile una maggiore incentivazione degli impianti centralizzati, non solo per questioni di decoro ma anche di efficienza ed economicità.

L’installazione di un impianto centralizzato non pone particolari questioni, se non in quei casi in cui occorra modificare la destinazione d’uso della parte comune interessata dall’intervento (si pensi ad esempio al lastrico solare utilizzato come stenditoio) mentre la realizzazione di un impianto privato, su parti comuni condominiali, appare senza dubbio più problematica e fonte di conflittualità.

1122-BIS.IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI
«Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.»

RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E ACCESSO DATI. La formulazione dell’art. 1122-bis c.c. non risulta particolarmente felice. Nel primo comma, dedicato agli impianti privati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ritroviamo una prescrizione che, a dispetto della sua collocazione, deve ritenersi di portata generale, valida per tutti gli impianti, anche — e soprattutto — quelli per la produzione di energia rinnovabile. Tali installazioni dovranno essere realizzate “preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio” e in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale.

LA SALVAGUARDIA DEL DECORO QUALE PRESCRIZIONE GENERALE. La prescrizione della salvaguardia del decoro deve valere per tutti gli impianti, sia quelli installati su parti di proprietà esclusiva che non coinvolgono le parti comuni (impianti che non necessitano di autorizzazione assembleare, come si ricava dalla lettura complessiva della norma e dall’oscuro ultimo periodo dell’ultimo comma), sia quelli che vengono installati su parti comuni, come consentito dal secondo comma dell’art. 1122-bis c.c. Per inciso, sappiamo quanto il “decoro” sia un concetto vago, rimesso all’insindacabile giudizio di merito del magistrato (per il tramite di un consulente tecnico) pertanto ad alto tasso di conflittualità in condominio.

IMPIANTI PER LA PRODUZIONE DI ENERGIA RINNOVABILE. Il secondo comma della norma in commento consente esplicitamente l’installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile che siano a servizio di singole unità immobiliari, sul lastrico solare o su ogni altra superficie comune idonea (come ad esempio i tetti, le terrazze, le pensiline, I ballatoi, i tetti dei corpi box, in taluni casi anche le pareti verticali), oltre che — naturalmente — sulle parti in proprietà esclusiva dell’interessato all’intervento. La definizione “a servizio di singole unità immobiliari” induce a ritenere che l’impianto debba principalmente produrre energia direttamente a favore (per le necessità) dell’unità immobiliare, rimanendo escluso dalla definizione l’impianto destinato esclusivamente alla cessione di energia alla rete. Se gli impianti coinvolgono solo parti di proprietà esclusiva dell’interessato all’installazione, non si pongono particolari problemi, salvo il limite generale del decoro di cui abbiamo detto sopra; non sarà neanche necessario il nulla osta assembleare, come esplicitato (secondo quella che sembrerebbe esserne la migliore interpretazione possibile) nell’ultimo comma dell’art. 1122-bis c.c.: “Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”.

IMPIANTI PRIVATI CHE MODIFICANO LE PARTI COMUNI. Qualora invece si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni è richiesto l’intervento assembleare. Chiariamo innanzitutto che con il termine “modificazioni” si dovranno considerare non solo le modificazioni materiali vere e proprie ma qualsiasi compromissione nel godimento delle cose comuni a scapito degli altri condomini. Così, in qualunque ipotesi di modificazione delle parti comuni, l’interessato dovrà darne comunicazione dettagliata all’amministratore del condominio, il quale dovrà convocare l’assemblea dei condomini ponendo l’argomento all’ordine del giorno.

I POTERI DELL’ASSEMBLEA. All’assemblea dei condomini viene riservato il potere di adottare, peraltro con l’elevato quorum deliberativo delle innovazioni generali (pari a un numero di voti che rap- presenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio), alcune specifiche prescrizioni volte a salvaguardare il pari diritto di uso delle parti comuni da parte degli altri condomini e la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio.

L’assemblea potrà pertanto stabilire adeguate modalità alternative di esecuzione degli interventi, imporre cautele e, specificamente per gli impianti di produzione di energia rinnovabile, provvedere su richiesta degli interessati a ripartire l’uso del lastrico solare o di altre parti comuni, come il tetto, “salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”. Potrà anche essere imposta la prestazione di un’idonea garanzia per gli eventuali danni.

Il punto più delicato riguarda la salvaguardia del pari uso e la ripartizione dell’uso della cosa comune fra tutti i condòmini. L’esperienza giurisprudenziale in altri contesti, come ad esempio per gli spazi ad uso posteggio o per l’installazione di insegne pubblicitarie, può indicare una strada, ma è evidente che la ripartizione di un lastrico o del tetto per l’installazione di un impianto fotovoltaico o a pannelli solari è più difficile di quelle menzionate, sia perché detti impianti richiedono una superficie, una inclinazione e una esposizione determinata, sia perché non è ipotizzabile un uso turnario dei medesimi (come avviene per i posti auto quando sono in numero inferiore ai condòmini).

In molti casi sarà necessaria una relazione tecnica per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari utilizzo della parte comune: condizione che rimane imprescindibile, anche a seguito dell’introduzione dell’art. 1122-bis c.c.
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