La ripartizione delle spese in caso di condominio “parziale”

Il condominio può essere parziale quando alcuni beni condominiali sono utilizzabili solo da alcuni dei condomini e non da tutti, come può succedere – è questo il caso che ha dato vita alla sentenza della Cassazione – per un cancello che dà accesso a un cortile su cui affaccia solo una parte dell’edificio ed è quindi inutilizzato da chi non abiti in quell’ala del palazzo.

Le spese per un condominio parziale non possono essere ripartite tra tutti i condomini da una delibera dell’assemblea condominiale, hanno chiarito i giudici della Suprema Corte col verdetto 4127/2016. Di contro, per appurare che la spesa abbia comunque natura condominiale e debba essere ripartita tra più persone, non sia cioè una spesa relativa all’utilità di un solo residente nell’edificio e dunque di sua esclusiva competenza, occorre valutare se tale spesa si riferisca a un elemento che serve comunque almeno una parte dell’intero fabbricato o invece la proprietà di un solo residente all’interno del fabbricato. Nel primo caso si tratta di spesa condominiale parziale, nel secondo non è affatto una spesa condominiale e non va nemmeno discussa in sede di assemblea dei proprietari dell’immobile.

Il criterio di ripartizione delle spese è fissato dal codice civile all’articolo 1123: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa [le spese relative] sono ripartite in base all’uso che ciascuno può fare”.

Il condominio parziale esiste e può essere fatto valere, secondo la Cassazione, “tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo meno in tal caso il presupposto per il riconoscimento di una con titolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene”.

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