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Infiltrazioni in condominio

Infiltrazioni in condominio: di chi è la responsabilità e cosa dice la legge in caso di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell’edificio?

Capita di frequente che l’appartamento del singolo condomino venga danneggiato da infiltrazioni in condominio a causa di perdite d’ acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell’edificio.

L’ immediata reazione del condomino in siffatte situazioni è quella di informare l’amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che riceverà dall’assicurazione del condominio.

Spesso, però, non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni verificatesi.

Si spiega allora la copiosa giurisprudenza che ormai si è formata su questo tema. Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, infatti, comporta per il condomino, oltre che un materiale esborso per il ripristino delle parti danneggiate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali all’interno della collettività condominiale.

Salvo particolari ipotesi è il condominio che deve risarcire il danno, intendendosi per tale, preliminarmente, il dovere di provvedere immediatamente a eseguire i lavori di ripristino, oltreché al pagamento degli arredi, delle suppellettili, dei rivestimenti, qualora questi ultimi dovessero essere stati danneggiati.

Tale principio si basa essenzialmente sul presupposto che il condominio  è  tenuto  alla   custodia   e   alla   manutenzione   delle   parti   e   degli impianti comuni dell’edificio; il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del condominio stesso, può agire nei confronti di quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio, dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva.

La responsabilità presuntiva del condominio, di cui all’art. 2051 c.c., nei confronti del singolo proprietario di un appartamento per i danni subiti a causa di ripetuti episodi di reflusso di acque nere, viene meno solo se il terzo responsabile dell’illecito viene individuato, poiché il fatto ignoto rimane a carico del responsabile oggettivo (Trib. Roma, 25 ottobre 2005).

Nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, rilevante interesse assume la sentenza n.376/2005 della Cassazione secondo cui «posto che la responsabilità per danni da cose in custodia è di natura oggettiva, incombe sull’attore la dimostrazione del nesso eziologico fra la cosa e l’evento dannoso, mentre spetta al custode l’onere della prova liberatoria, consistente  nell’individuazione  di  un  fattore  estraneo  idoneo  a  interrompere  tale nesso causale».

In questo caso la Cassazione affronta la tematica della cosiddetta causa ignota con riferimento alla responsabilità del custode, ribadendo che la responsabilità ex art. 2051 c.c. si fonda sul mero rapporto di custodia, con esclusione di qualunque rilevanza del comportamento del responsabile, che resta assolutamente estraneo alla fattispecie.

Conforme: Cass., 10 marzo 2005, n. 5326

«In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito».

«Detto fattore attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità.

Ne consegue l’inversione dell’onere della prova in ordine al nesso causale, incombendo sull’attore la prova del nesso eziologico tra la cosa e l’evento lesivo e sul convenuto la prova del caso fortuito pertanto, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. (Fattispecie relativa alla tracimazione di acque luride dalla tazza del bagno a causa di un’occlusione del tratto terminale dell’impianto fognante)».

Dal sin qui detto consegue che: incombe all’attore — condomino danneggiato — la prova del nesso eziologico tra la cosa e l’evento lesivo; al convenuto — il condominio che ha provocato il danno — la prova del caso fortuito; il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Nel caso in cui le infiltrazioni derivino da parti comuni dello stabile condominiale il condominio è tenuto a risarcire il danno subito dalla proprietà individuale a seguito delle infiltrazioni sempre, però, che tali infiltrazioni siano causalmente collegabili a cattive condizioni di manutenzione delle parti comuni.

II singolo condomino può agire a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per ilcattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio — dalle quali provengono infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva — ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio (Cass. n. 1500/1987).

In applicazione di tale principio si è ritenuto che il condominio può essere condannato ad eseguire le opere necessarie ad eliminare le cause delle infiltrazioni, ma non anche ad eseguire quelle necessarie ad eliminare la fuoriuscita di liquami in caso di occlusione dell’impianto comune, il cui non perfetto funzionamento derivi dalle interferenze dovute alla cattiva progettazione dell’innesto dell’impianto privato (Tribunale di Catania, 22 febbraio 2006).

In un caso specifico si è ritenuto che in materia di infiltrazioni derivanti dal deterioramento e degrado d’uso e vetustà dei parapetti e dei canali di gronda del terrazzo, la figura di custode deve essere riconosciuta sia al proprietario dell’immobile sia al condominio per quanto attiene i danni derivati da omessa manutenzione di parti comuni o, più in generale, per i danni da infiltrazione provenienti da parti comuni dell’edificio (Tribunale di Genova, 13 settembre 2006).

Discorso diverso deve essere fatto allorquando si sia in presenza di un bene comune così, ad esempio, si è evidenziato che, nel caso in cui il cortile di un condominio funga da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d’acqua nel sottostante locale, vi sarà una obbligazione risarcitoria del condominio a norma dell’art 2051 c.c. (Cass. n. 1477/1999; Cass. 2861/1995; Corte di Appello Catania, 16 febbraio   2006).

Nota bene

Per quanto attiene la legittimazione passiva dell’amministratore va ricordato che l’amministratore del condominio è passivamente legittimato rispetto all’azione per responsabilità extra contrattuale, promossa dal conduttore di locali inseriti nell’edificio condominiale, per danni sofferti a causa di infiltrazioni di acqua piovana da parti comuni dell’edificio stesso (esempio il tetto, i lastrici solari, le fognature) salva, nel merito, l’efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l’effettiva disponibilità e, quindi, l’obbligo di manutenzione di quelle parti comuni competevano ad un singolo condomino o ad altro soggetto, in forza di diverso rapporto (Cass. n. 2998/1981).

Sempre in tema di responsabilità del condominio, va escluso che vi sia una responsabilità di quest’ultimo nel caso in cui le infiltrazioni, che si verificano nell’appartamento del condomino, siano dovute alla incapacità delle pareti di smaltire il vapore acqueo, con conseguente formazione della condensa, ed il fenomeno sia dovuto principalmente ad una eccessiva temperatura interna e ad uno scarso ricambio di aria all’interno dell’appartamento (Tribunale di Genova, 20 giugno 2006).

Sintesi

In tutti i casi in cui l’infiltrazione è riconducibile alle parti comuni del condominio, vi sarà la responsabilità del condominio, con connessa legittimazione passiva dell’amministratore dello stesso, nel caso in cui il condomino subisca dei danni a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell’edificio stesso, salva, nel merito, l’efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l’effettiva disponibilità e, quindi, l’obbligo di manutenzione di quelle parti comuni competevano ad un singolo condomino o ad altro soggetto, in forza di diverso rapporto.