Infiltrazioni d’acqua, cosa fare quando si scoprono?

Infiltrazioni d’acqua, cosa fare quando si scoprono?

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Pioggia chiama infiltrazioni d’acqua e problemi in condominio: di chi sono le responsabilità? Che cosa fare per risolvere il problema nel più breve tempo possibile?
Partiamo dal dato certo: rispetto ai danni da infiltrazioni, il proprietario del bene dal quale provengono è responsabile in via oggettiva quale custode del bene.

La norma di riferimento è l’art. 2051 c.c. a mente del quale Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Per lunghi anni è stato incerto il titolo di assunzione di questa responsabilità. Si tratta di una presunzione di colpa o d’una forma di responsabilità obiettiva?

Ormai da qualche anno è pacifico in giurisprudenza che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia abbia “carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d’altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta” (così Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).

Ciò vuol dire che se vedo una macchia sul muro (o peggio se mi piove in casa), eccezion fatta per un caso fortuito imprevisto ed imprevedibile, il proprietario del bene dal quale proviene il danno deve risarcirlo.

È evidente, allora, che l’individuazione del responsabile è il primo passo da farsi. Per quanto sgradevole e seccante possa essere la situazione, evitiamo di inasprire i toni, ma al contempo mettiamo un punto certo. Questo, in tale fase, è una lettera scritta:

a) al proprietario del bene dal quale proviene l’infiltrazione;
b) all’amministratore di condominio se il danno proviene da parti comuni, se la provenienza è incerta ed anche se l’infiltrazioni proviene dal terrazzo a livello o lastrico solare di uso e/o proprietà esclusiva.

Infiltrazioni d’acqua: l’amministratore invia il tecnico per l’ispezione.

Nella lettera da inviare, tramite raccomandata con avviso di ricevimento (che può essere anche anticipata verbalmente, se lo si ritiene opportuno), si deve chiedere all’interessato un sopralluogo in contraddittorio per verificare lo stato dei luoghi, meglio se alla presenza di tecnici per comprendere le cause ed il da farsi e di conseguenza l’eliminazione della causa del danno, riservandosi le più opportune valutazioni sul da farsi.

Come dire: risolviamo il problema e poi vedremo di quantificare il danno.

Mettere tutto per iscritto è fondamentale al fine di fissare una data certa rispetto al danno lamentato, in modo che nessuno in futuro possa dire che l’avviso non è stato tempestivo. Inutile, almeno nel primo contatto formale, utilizzare toni ultimativi; bisogna essere fermi nel chiedere la risoluzione del problema, ma non esasperare i toni: l’obiettivo dev’essere risolvere il problema, non litigare con chi l’ha causato.

Chiaramente se questa prima fase non avrà avuto gli esiti sperati, inutile indulgere ulteriormente: a quel punto meglio rivolgersi ad un legale per valutare le più opportune azioni.

Si badi: sebbene per i danni all’immobile il danneggiato è il proprietario, se l’appartamento è concesso in locazione, il conduttore ha diritto a vedere ripristinata la situazione di normalità per vivere in pieno confort l’appartamento. I suoi referenti sono il proprietario e l’amministratore nel caso di danni provenienti da parti comuni ed assimilabili (vedasi terrazzo e lastrico di proprietà o uso esclusivo, salvo il caso di danno causato dal proprietario o utilizzatore).
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