Inapplicabile il principio dell’ apparenza

Il sole 24 ore…

Il nostro ordinamento giuridico, in applicazione del principio generale di solidarietà sociale, attribuisce prevalenza alla tutela dell’affidamento, tutela in cui trova il proprio fondamento quella dell’apparenza del diritto, la quale può essere invocata quando sussistono elementi oggettivi idonei a fondare la convinzione, in buona fede, del terzo circa la corrispondenza tra la situazione apparente e quella reale.

Il principio dell’apparenza del diritto, riconducibile a quello più generale della tutela dell’affidamento incolpevole, la cui ratio è quella di tutelare i terzi di buona fede che abbiano ricollegato effetti giuridici ad una situazione meramente apparente, trae origine dalla legittima e, quindi, incolpevole aspettativa del terzo di fronte ad una situazione ragionevolmente attendibile, anche se non conforme alla realtà, non altrimenti accertabile se non attraverso le sue esteriori manifestazioni. In virtù del principio dell’apparenza del diritto, pertanto, deve essere esclusa la responsabilità del soggetto in ordine all’errore commesso in buona fede sulla convinzione, supportata dal elementi concreti ed attendibili, di agire legittimamente nell’ambito di una situazione che, nella realtà, invece, è diversa.

Il principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, secondo la giurisprudenza di legittimità e di merito anche più recente non trova applicazione nel condominio. Conseguentemente, difettando nei rapporti tra il condominio e i singoli partecipanti ad esso l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, all’assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo (Trib. Milano 7.2.2012, n. 1514), così come nell’azione giudiziaria con la quale l’amministratore agisce per il recupero delle spese condominiali attinenti ad una unità immobiliare, legittimato passivamente è il vero proprietario e non quello che appare tale (Cass. 12.7.2011, n.15296).
Ed invero ciò che rileva ai fini della legittimazione passiva rispetto alle obbligazioni verso il condominio è l’effettiva titolarità del diritto individuale sull’unità immobiliare ricompresa nell’edificio condominiale. Tra l’altro secondo quanto ritenuto dal Tribunale di Torino con sentenza 7 febbraio 2012 n. 2524 la titolarità dal lato passivo degli oneri condominiali prescinde dall’avvenuta tempestiva comunicazione all’amministratore della cessione a terzi della proprietà individuale anche quando tale tempestiva comunicazione sia specificamente prevista come obbligo dal regolamento condominiale.

L’applicazione o meno del principio dell’apparenza del diritto alla realtà condominiale è stato per lungo tempo oggetto di contrasto in giurisprudenza registrandosi in epoca più risalente un orientamento favorevole all’operatività di tale principio anche ai rapporti di condominio e, pertanto, ritenendo soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali colui che, pur non essendo proprietario, continui ad esercitare i diritti apparenti del condomino (Cass. n. 2617/1999); Per la tesi maggioritaria e contraria, invece, tenuto al pagamento delle spese condominiali è il vero proprietario della porzione immobiliare (Cass. n.4866/2001; Cass. n.5122/2000). Le Sezioni Unite della Suprema Corte, in linea con l’orientamento che ne esclude l’operatività, hanno risolto il contrasto ritenendo in tema di ripartizione delle spese condominiali passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale (Cass. 8 aprile 2002, n. 5035).