Il dissenso del condomino

Il dissenso del condomino
Può accadere che l’assemblea condominiale decida di affrontare una causa. I condomini che non sono d’accordo pagano ugualmente le spese di lite?

Dario Coglitore scrive…

L’assemblea può decidere di agire o resistere in giudizio per affermare un diritto del Condominio.

Il condomino che non intenda esporsi al rischio di dover pagare i costi processuali può estraniarsi dalla lite, separando la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del Condominio.

L’art. 1132 c.c. prevede, infatti, che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”

La formulazione dell’articolo appena citato, il quale è stato “risparmiato” dalla riforma del 2012, a ben vedere, non è tra le più felici: appare confusa e presta il fianco a numerose e contraddittorie interpretazioni, divenendo spesso fonte di contrasti tra amministratori e condomini.

Cerchiamo, quindi, di chiarire il significato e la portata applicativa dell’articolo attraverso alcuni punti fermi stabiliti dalla giurisprudenza intervenuta in materia.

In quali casi è possibile dissentire?

L’art. 1132 c.c. attiene alle controversie civili concernenti le parti comuni e che l’assemblea abbia deliberato.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “presupposto essenziale per l’esercizio da parte del condominio dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite è l’esistenza d’una delibera dell’assemblea resa necessaria dal fatto che la citazione notificata all’amministratore contiene una domanda avente ad oggetto una materia di competenza dell’assemblea stessa” (Cass. Civ. Sent. n. 2259/1998). Non è consentito dissociarsi laddove la materia oggetto del contendere rientri ex lege in quelle di competenza all’amministratore (art. 1130 c.c.)

Ancora, l’art. 1132 c.c. viene limitato alle sole cause promosse dal Condominio, o nella quale il Condominio debba costituirsi in giudizio, rispetto ad un terzo estraneo. Restano escluse le cause tra Condominio e condomini (Cfr. Cass. Civ. n. 13885/14; Cass.Civ. n. 801/1970; Cass. Civ. n. 11126/2006).

Quali sono gli effetti del dissenso?

E’ bene chiarire che la manifestazione di dissenso del condomino ha valore puramente interno.

Il condomino dissenziente rimane, dunque, esposto verso i terzi nei limiti della sua quota di partecipazione, potendosi avvalere successivamente del diritto di rivalsa verso gli altri comproprietari (Cfr. Cass. Civ. SS.UU. Sent. n. 9148/2008).

Inoltre, il terzo che abbia conseguito un titolo esecutivo nei confronti del Condominio, non può pretendere di utilizzarlo contro i condomini non dissenzienti addebitando a quest’ultimi la quota del condomino dissenziente: il diritto di far valere la posizione di dissenso è attribuito al condomino dissenziente soltanto in via di rivalsa (Cass. Civ. Sent. n. 12459/2012)

Tuttavia, non è escluso che tra terzo e condomino dissenziente possa intercorrere un accordo in forza del quale il primo viene ad essere surrogato nelle ragioni che il secondo avrebbe verso gli altri condomini ovvero nella pretesa di rivalsa verso quest’ultimi.

Quali sono i limiti dell’esonero?

Nel caso d’esito della lite sfavorevole per il Condominio, l’esonero dalla rifusione è limitato alle spese processuali liquidate dal giudice in favore della controparte vittoriosa.

Qualora il Condominio, invece, vinca la causa, il condomino che abbia formalmente dichiarato di volersi estraniare dalla lite ma da questa abbia tratto un vantaggio, sarà ugualmente tenuto a pagare l’onorario del difensore nominato dall’assemblea, ove le spese legali risultino irripetibili dalla controparte (art. 1132, comma III, c.c.)
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