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Il consiglio dei condomini

Il consiglio dei condomini
Accanto all?amministratore ed all?assemblea molto spesso, soprattutto nei complessi immobiliari di notevoli dimensioni si trova un terza figura utile alla gestione del condominio: il consiglio dei condomini

Accanto all’amministratore ed all’assemblea molto spesso, soprattutto nei complessi immobiliari di notevoli dimensioni, si trova un terza figura utile alla gestione del condominio: il consiglio dei condomini.-Che cos’è il consiglio dei condomini?-Quali norme lo regolano?-Come si eleggono i suoi membri e quanto durano in carica?-Che poteri ha il consiglio?Queste sono le domande poste comunemente quando capita d’imbattersi in questa figura.

Prima di ogni cosa va detto che in rarissime occasioni la giurisprudenza si è occupata del consiglio dei condomini, sicché quella che segue è una valutazione della figura e del funzionamento del consiglio che viene fuori da un’interpretazione complessiva di tutte le norme relative al condominio degli edifici.

Innanzitutto possiamo definire il consiglio dei condomini come l’organo con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore.Molto spesso, infatti, l’istituzione di questa figura serve proprio a dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato ma anche a controllare che lo stesso agisca nel pieno interesse del condominio.Né il codice civile, né le disposizioni di attuazione dello stesso codice regolamentano il consiglio dei condomini.

Si tratta di una materia che, quasi sempre, trova la propria disciplina nel regolamento di condominio, il quale tra le altre cose deve contenere le norme relative all’amministrazione.Il consiglio dei condomini, per l’appunto avrà competenze in merito all’amministrazione dell’edificio.Può anche accadere che il regolamento non contenga alcun cenno al consiglio dei condomini; in questo caso l’assemblea di condominio potrà istituirlo con una propria deliberazione delineandone compiti ed eventuale durata (es. istituzione del consiglio solo per ausilio all’amministratore nel corso dell’esecuzione dei lavori).

Tanto quando l’istituzione del consiglio è disciplinata dal regolamento, tanto quando se ne decreta l’istituzione con una decisione assembleare, la relativa deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.I membri del consiglio si eleggono con voto palese e non esistendo norme di legge sarà il regolamento o la delibera istitutiva a decidere il numero dei consiglieri.Per essere nominato consigliere è necessaria la stessa maggioranza che serve per l’istituzione del consiglio (l’unica sentenza nota in materia di consiglio dei condomini, resa dal Tribunale di Milano nel 1992, si occupa proprio di quest’aspetto.

In assenza di una norma che stabilisca la durata a tempo determinato, il consiglio s’intende istituito a tempo indeterminato.In mancanza di un termine di durata dell’incarico, per analogia con la figura dell’amministratore, si può dire che il consiglio dura in carica un anno; al pari dell’amministratore, l’impossibilità di rielezione dei componenti del consiglio (ad esempio per mancanza del quorum) comporta la c.d. prorogatio della carica per quelli uscenti.Nominati i consiglieri bisogna vedere quali sono le loro funzioni, in sostanza chiedersi che poteri gli vengono attribuiti.

Anche qui nel silenzio della legge, bisogna fare riferimento al regolamento o alla delibera istitutiva.In nessun caso il consiglio potrà esercitare poteri attribuiti per legge all’assemblea. Sono chiari sul punto gli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. che vietano al regolamento di condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell’assemblea.In definitiva il consiglio potrà essere d’aiuto all’amministratore nello svolgimento delle sue funzioni o di controllo dello stesso.

Un esempio chiarirà la portata di questi concetti. Si pensi al caso in cui l’assemblea abbia deciso l’effettuazione di lavori di manutenzione di rilevante entità. Nel deliberare ciò ha indicato all’amministratore i criteri di scelta della ditta appaltatrice.

Per aiutare il professionista nella scelta della ditta ed al contempo per controllarne l’operato e la piena trasparenza dei criteri selettivi, è possibile che si decida di demandare al consiglio stesso quest’attività.Alla fine, sarà sempre l’amministratore a scegliere la ditta e firmare il contratto di andato; a lui, infatti, spetta ex art. 1130 c.c. il potere di eseguire le delibere (in questo caso appaltando i lavori).Un controllo preventivo, però, può servire a schiarire dubbi ed appianare possibili divergenze.Il tutto al fine di una corretta gestione del condominio.
http://www.lavorincasa.it/articoli/in/c … condomini/

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