Il condominio è un’ azienda, costituita da un insieme di procedure operative coordinate (Ad esempio distribuzione della posta, oppure manutenzione della caldaia, …predisposizione del rendiconto consuntivo, ed anche pagamento delle fatture, sostituzione lampadine bruciate, etc…etc…), le quali sono organizzate dalle comunità residenziali per due fini destinati a durare nel tempo:
Mantenere e, se possibile, aumentare il valore dei beni e dei servizi comuni;
Promuovere un ambiente solidale, cordiale, vivibile e a misura d’ uomo.
Al fine di perseguire i fini suddetti, è necessario controllare i professionisti, i tecnici, i fornitori e i dipendenti assunti.
Perchè essi formano l’ organizzazione del condominio solo nella misura in cui osservano le procedure operative stabilite dai condomini.
L’ amministratore è a servizio dell’ organizzazione del condominio, che gestisce con professionalità e competenza.
Amministrare, infatti, significa gestire, ed anche governare, applicare le leggi o sovrintendere alla loro applicazione, disciplinare.
Deriva dal latino administrare, gestire, eseguire, realizzare, servire.
Tutto questo? Si, ed anche molto di più.
Perchè è necessario farlo bene, continuamente, e migliorare, oltre che trovare le strategie giuste, e poi tenersi aggiornati sul mercato, organizzare riunioni informative e motivanti, curare le pubbliche relazioni.
Ma chi aggiorna, motiva, forma, gestisce, fa rispettare le regole all’amministratore?
L’ organizzazione del condominio!
L’ organizzazione del condominio
Torniamo al punto senza divagare…
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).
L’ organizzazione condomìniale è a servizio dell’ amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini.
Per essere trasparente e vantaggiosa per il condomìnio, l’ organizzazione condominiale deve essere totalmente indipendente ed autonoma, e non deve essere confusa con il ruolo professionale del legale rappresentante-amministratore.
L’ amministratore ha il compito di controllare l’ efficienza dei servizi che sono svolti dall’ organizzazione condominiale, e di riferirne all’ assemblea.
L’ organizzazione condominiale ha il compito di garantire la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.
I ruoli dell’ amministratore e dell’ organizzazione condominiale sono pertanto differenti, anche se complementari.
Chi è l’amministratore di condominio?
La figura legale denominata “amministratore di condominio” è un’invenzione giuridica.
Il legislatore ha creato questo termine per identificare un responsabile, a cui attribuirgli una serie di funzioni di governo e di servizio, che sono comuni per tutte le aziende:
La rappresentanza legale (vedi artt. 1130 punto 4, e 1131 del codice civile);
La gestione amministrativa e finanziaria (vedi artt. 1130 punto 3, e 1130 ultimo comma del codice civile);
La gestione tecnica e organizzativa (vedi art. 1130 punti 1 e 2 del codice civile);
La gestione fiscale (vedi art. 1130 punto 5 del codice civile).
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