Gestione dei ricavi del condominio

Il Sole 24 ore:

Le spese condominiali sono elevate e gli interventi straordinari costano troppo. Il problema è risolvibile anche incrementando le entrate nelle casse del condominio (vedi Casa24 Plus del 15 marzo, pagina 5). Ma attenzione al problema fiscale, che benché normalmente ignorato in sede di assemblea, assume invece primaria importanza per i singoli condomini.
Il condominio è un soggetto che svolge una semplice funzione di gestione della proprietà comune, in rappresentanza e nell’interesse dei partecipanti del condominio stesso. Per le finalità per cui sorge, è istituzionalmente deputato a un mero ruolo gestionale. Il che significa che non ha autonoma soggettività tributaria e non assume mai la qualifica di soggetto passivo d’imposta; i redditi eventualmente percepiti dallo stesso sono da imputare ai singoli condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Può capitare che il condominio deliberi l’esecuzione di interventi manutentivi straordinari sulle facciata dell’edificio e che per fare fronte alle spese decida di consentire la posa sul ponteggio di cartelloni pubblicitari, ovviamente verso un corrispettivo. Può capitare anche che decida di concedere in locazione il lastrico solare o il tetto per posizionare un’antenna di telefonia o parte di facciata cieca per l’affissione di strutture pubblicitarie. Più frequente è il caso della locazione a terzi di locali comuni che hanno perso la loro originale destinazione; il tutto verso un congruo corrispettivo da destinarsi alle casse del condominio. Tali redditi non possono però essere imputati al condominio, ma devono far capo ai singoli condomini che lo costituiscono. Ciò trova espressa conferma in tutti i casi in cui si realizza il conseguimento di un cosiddetto reddito diverso ex art. 67 Testo unico imposte sui redditi (Tuir).
Se si tratta di redditi derivanti da locazione o da concessione del diritto di occupazione di parti comuni, a cui non è attribuita una rendita catastale e non rientranti quindi tra i redditi dei fabbricati (si pensi alla locazione della facciata per cartelloni pubblicitari o del tetto per la posa di pannelli fotovoltaici), questi devono essere inseriti, pro quota millesimale, nella dichiarazione dei redditi presentata dai singoli condomini, nel quadro RL (più precisamente nel modello Unico 2012, nel rigo RL16 denominato Compensi derivanti dall’assunzione di obbligo di fare, non fare o permettere). Il ragionamento non cambia anche nel caso in cui il condominio, anziché incassare il credito, lo compensi, totalmente o parzialmente, con l’esborso che avrebbe dovuto sopportare per l’esecuzione di opere manutentive, ordinarie o straordinarie che siano.

I redditi fondiari (non derivanti quindi da locazione) inerenti a beni comuni dotati di autonoma rendita catastale devono essere invece dichiarati solo se la quota di reddito spettante al condomino per ciascuna unità immobiliare di sua proprietà è superiore a 25,82 euro (art. 36, comma 3-bis, TUIR). Quelli invece derivanti dalla locazione di detti beni comuni (è il tipico caso degli ex locali portineria o abitazione del portiere o altri vani comuni) devono essere sempre dichiarati dal singolo condomino. Il tutto va inserito nel quadro ‘RB- Redditi dei fabbricati’.
A questo punto assume primaria importanza il ruolo dell’amministratore, chiamato a rilasciare a ogni singolo proprietario la dichiarazione comprovante il complessivo importo incassato dal condominio a titolo di locazione o per redditi diversi, indicando quindi l’ammontare della quota, in rapporto ai millesimi di ogni singola unità immobiliare, spettante ad ogni partecipante al compendio condominiale.
La dichiarazione va inviata anche al condomino che si è reso moroso nei pagamenti, così come a lui vanno pure accreditati gli importi incassati dal condominio per i titoli predetti. Da ultimo, è noto che l’amministratore è assimilato alla figura del mandatario con rappresentanza e in tale sua qualità sarà dunque ritenuto personalmente responsabile nel caso in cui verrà meno agli obblighi derivantigli dal contratto di mandato (art. 1703 e seguenti del Codice civile).