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Proposta di legge n. 2692 – Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali.
Leggi tutto: https://www.aziendacondominio.it/wp-content/uploads/2025/12/leg.19.pdl_.camera.2692.pdf
ONOREVOLI COLLEGHI ! – Il contenzioso civile in Italia è rappresentato per circa il 35 per cento da controversie condominiali e, tra queste, le impugnazioni dei rendiconti e i procedimenti per la riscossione forzosa dei contributi condominiali rappresentano una parte sempre più significativa.
In questi ultimi anni, l’impugnazione dei rendiconti è stata sostenuta da un improprio ricorso allo strumento della revisione della contabilità condominiale, di cui all’articolo 1130-bis del codice civile, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Tale revisione, però, non ha assicurato le finalità deflattive sperate e, al contrario, ha finito col legittimare impugnazioni pretestuose o fondate su rilievi tecnico-contabili errati.
La mancata prescrizione di requisiti professionali precisi per i revisori, infatti, ha generato una notevole improvvisazione professionale che ha finito col minare, spesso senza ragione, il rapporto di fiducia tra i condomini e gli amministratori.
La scarsa chiarezza del citato articolo 1130-bis del codice civile ha, inoltre, dato luogo a incertezze giurisprudenziali anche su questioni che, dal punto di vista tecnico-contabile, risultano elementari. Basti pensare all’annoso problema dei criteri contabili da applicare al rendiconto.
Le incertezze sul piano contabile si sono tradotte, invero, in una facile opportunità di speculazione per condomini colpevolmente morosi, i quali non di rado vedono premiate le proprie iniziative giudiziali che hanno il solo scopo di impedire o ritardare la riscossione forzosa dei contributi condominiali o l’attività di recupero crediti delle imprese fornitrici, con conseguenze negative sulla puntualità dei pagamenti dei fornitori del condominio.
Si è, pertanto, ritenuto di intervenire prioritariamente sulle questioni connesse al rendiconto condominiale nel suo aspetto tecnico-contabile, oltre che giuridico, recependo solide nozioni elaborate dalle scienze economiche.
D’altra parte, la gestione condominiale coinvolge settori essenziali per l’economia nazionale.
Sulla scorta dei dati forniti dall’Istituto nazionale di statistica, relativi all’anno 2020, infatti, in Italia ci sono circa 1,2 milioni di edifici condominiali che contribuiscono almeno all’1,5 per cento del prodotto interno lordo per le sole spese correnti.
Tale percentuale aumenta, dal 4 al 6 per cento, con riguardo anche al tema strategico delle ristrutturazioni e delle riqualificazioni edilizie.
Tali valori sono destinati a crescere ulteriormente per effetto delle normative che saranno verosimilmente adottate al fine di incentivare la transizione energetica e gli adeguamenti connessi alla sicurezza.
In questo quadro, il funzionamento economico del condominio deve essere definito con chiarezza e ispirato a criteri di trasparenza e conoscibilità, al fine di tutelare l’affidamento degli operatori economici che entrano in relazione con il condominio, oltre che dei condomini stessi.
A tale fine, la figura del revisore condominiale risulta cruciale.
Occorre, tuttavia, ridefinirla radicalmente: non più censore dell’amministratore, chiamato a intervenire in una fase ormai patologica del rapporto tra i condomini e l’amministratore stesso, ma riferimento stabile, imparziale e professionale nonché affidabile per i condomini e i terzi mediante l’innovativo istituto della certificazione del rendiconto condominiale.
Si tratta di uno strumento che, applicato al condominio, può determinare una vera e propria evoluzione della disciplina di settore in grado di «normalizzare» i molteplici ed eterogenei rapporti che coinvolgono il condominio, accrescendo il grado di certezza del diritto nella materia, con conseguenti ricadute positive per i soggetti economici coinvolti che intendano operare con professionalità, correttezza e nel rispetto della legge.
La certificazione della contabilità condominiale a opera di un soggetto terzo e il deposito del rendiconto presso un ente pubblico rappresentano l’unica via percorribile per puntare alla riduzione del contenzioso strumentale e delle morosità colpevoli nonché alla lotta contro l’evasione fiscale e il lavoro sommerso nel settore.
Resta evidente, però, che tale cambiamento presuppone l’assunzione di una posizione chiara e univoca in merito al riconoscimento giuridico delle figure professionali dell’amministratore e del revisore condominiale.
Per tali ragioni si prevede di stabilire requisiti più stringenti per l’accesso a tali professioni e di affidare all’autorità pubblica, ossia il Ministero delle imprese e del made in Italy, il compito di verificarne il possesso.
Risulta ormai anacronistica, invece, la figura del condomino-amministratore privo di qualsivoglia formazione, il quale non può più garantire gli interessi del condominio e degli altri soggetti coinvolti, ancor meno quelli economico-sociali, e che, ciò nonostante, ancora oggi può occuparsi della gestione di immobili anche molto complessi, con i conseguenti e gravosi carichi di responsabilità.
Si aggiunga che in materia di sicurezza, che costituisce un altro tema di grande rilevanza sociale, l’amministratore condominiale rischia sovente di essere sottoposto a procedimento penale anche quando risulti privo dei poteri necessari per prevenire o rimuovere le situazioni di pericolo.
Per correggere una simile distorsione si prevede non già di alleggerire le responsabilità del professionista, ma di attribuirgli concreti poteri di intervento, sebbene subordinati all’inerzia dell’assemblea condominiale, in relazione alle opere necessarie di messa a norma degli impianti comuni, tra cui, ad esempio, il certificato di prevenzione incendi per autorimesse ed edifici.
Inoltre, si ritiene necessario e urgente porre rimedio alle incertezze che la citata legge di riforma n. 220 del 2012 ha lasciato irrisolte o, addirittura, ha generato, come l’emblematica questione della durata dell’incarico dell’amministratore, a cui si aggiungono le difficoltà pratiche generate dall’ambigua previsione dell’obbligatorietà della « costituzione » di un fondo speciale per i lavori straordinari.
L’obiettivo della presente proposta di legge consiste nel dettare una disciplina più puntuale delle figure dell’amministratore e del revisore condominiale, oltre che nel rimuovere le perduranti incertezze interpretative che accrescono il numero di contenziosi ingiustificati.
I risultati sperati potranno essere apprezzati, dunque, sotto il profilo sia della riduzione del contenzioso sia del miglioramento dei livelli di sicurezza degli edifici e dell’emersione del lavoro sommerso.
La futura, e già rinviata, devoluzione del contenzioso condominiale alla competenza del giudice di pace non potrà che trarre giovamento dalla riduzione dei casi di conflitto, spesso per ragioni meramente interpretative, che oggi attanagliano i tribunali per concludersi, spesso, dinanzi alla Corte di cassazione.
Inoltre, le modifiche proposte pongono le basi per ulteriori interventi normativi che potrebbero condizionare alla certificazione e al deposito dei rendiconti condominiali la concessione di benefìci fiscali per interventi socialmente utili, nonché introdurre un’ipotesi di detrazione per le spese ordinarie, che gravano sulle famiglie al pari di altre spese incomprimibili come, ad esempio, quelle sanitarie.
Anche la previsione di titoli di studio più elevati sia per l’amministratore sia per il revisore condominiale, si sovrappone a elementi di interesse in esame nell’ambito della revisione della disciplina delle professioni, ancorché non ordinistiche.
Da ultimo, l’istituzione presso il Ministero delle imprese e del made in Italy di un elenco degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali in possesso dei requisiti professionali richiesti consente di attribuire a tali figure funzioni di rilevanza pubblicistica, concernenti sia le attribuzioni tributaristiche già in essere, come le comunicazioni fiscali a cui gli amministratori sono chiamati e gli adempimenti propri del sostituto d’imposta sia i generici adempimenti fiscali previsti dall’articolo 1129 del codice civile.
Dunque, alla stregua di altri Paesi europei, è giunto il tempo in cui anche in Italia si cominci a riconoscere al condominio la sua più ampia funzione economica, che già interpreta concretamente nella società.
Di seguito riassumo le proposte scritte nell’Atto camera n. 2692:
L’amministratore per esercitare dovrà munirsi almeno di una laurea triennale in ambito giuridico, economico o gestionale, anche se l’amministratore eletto fosse un condomino dello stabile.
Sarà mantenuto il corso iniziale e l’aggiornamento annuale per chiunque svolga l’incarico.
E’ prevista l’istituzione del registro nazionale degli amministratori che certificherà l’acquisizione delle certificazioni di legge e i requisiti morali e professionali.
Tutti gli amministratori, pertanto, dovranno risultare iscritti a un elenco ufficiale, gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Inoltre, per essere inseriti nell’elenco dei revisori sarà necessaria una certificazione Uni.
Rafforzamento della figura del revisore contabile condominiale; si prevede una sezione apposita nel registro nazionale degli amministratori e l’obbligo di una qualificazione specifica
Potrebbe sorgere l’obbligo alla revisione obbligatoria dei conti condominiali. Pertanto, per i condomìni di dimensioni medio-grandi è previsto l’obbligo di un revisore.
Nei complessi con oltre 20 proprietari la nomina diventa automatica, con un incarico biennale e senza rinnovo tacito.
E’ previsto, per i condomini di dimensioni rilevanti, che il rendiconto annuale venga depositato presso la Camera di Commercio, introducendo un livello di trasparenza simile a quello delle società di capitali.
Nel caso in cui l’assemblea non approvi il bilancio senza motivazioni serie, l’amministratore potrà rivolgersi direttamente al giudice per sbloccare la situazione.
E’ previsto un rafforzamento del Fondo Speciale per i lavori straordinari e maggiore tracciabilità economica.
La riforma interviene anche sulla costituzione del fondo per le opere straordinarie.
Oggi, prima di aprire un cantiere, il condominio deve raccogliere l’intera somma necessaria ai lavori, con il risultato che molte manutenzioni restano bloccate per anni. La nuova proposta rende il meccanismo più flessibile, consentendo di approvare il fondo anche solo sulla base del preventivo approvato, così da avviare i lavori senza attendere l’incasso integrale delle quote.
Uno degli aspetti più innovativi riguarda la gestione della sicurezza degli immobili.
Oltre ai dati già richiesti nel registro anagrafico, la proposta introduce una verifica tecnica obbligatoria annuale sulle parti comuni.
I controlli dovranno essere affidati a società specializzate e certificate nel settore sicurezza e salute sul lavoro, che rilasceranno una sorta di “certificazione annuale” dello stato dell’edificio.
Chi assumerà l’incarico di amministratore dovrà presentare una polizza assicurativa personale che copra eventuali danni causati durante il mandato. Senza assicurazione, la nomina non sarà valida.
Tra le novità più rilevanti, l’amministratore verrebbe rinnovato automaticamente di anno in anno, salvo esplicita revoca dell’assemblea.
La Community AziendaCondominio scrive:
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https://www.lavoripubblici.it/news/riforma-condominio-proposta-legge-gardini-37055
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