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Condominio e parziarietà passiva

Un’ altra sentenza a favore della parziarietà passiva

La terza sezione del Supremo Collegio, con la sentenza n. 16920 del 21 luglio 2009, inserendosi nel solco tracciato dalle Sezioni Unite, con la nota sentenza 8 aprile 2008 n. 9148, ribadisce la parziarietà passiva delle obbligazioni condominiali pur ammettendo il carattere disponibile della relativa disciplina.

Pare utile, prima di dedicarsi ad un commento della decisione summenzionata, seppur sinteticamente, riepilogare come si è arrivati a questa soluzione e quali siano le più immediate conseguenze.

In relazione ai profili soggettivi del rapporto obbligatorio, accanto alle obbligazioni in cui il debitore o il creditore è unico, si hanno delle situazioni in cui ci sono più debitori e/o più creditori.

In questo caso, in linea generale, si parlerà di obbligazione solidale. Il codice civile, all’art. 1292, fornisce la nozione di solidarietà, sia dal lato attivo (c.d. solidarietà attiva) che da quello passivo (c.d. solidarietà passiva) del rapporto giuridico, affermando che “l’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori”.

Elementi distintivi della solidarietà sono la pluralità di debitori (o creditori), la stessa causa dell’obbligazione (eadem causa obligandi) e l’unicità della prestazione comune (eadem res debita). Al ricorrere di questi elementi si deve ritenere che la solidarietà operi ex lege.

Tanto dice l’art. 1294 c.c. a norma del quale “i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”. La prima e più importante delle implicazioni connesse alla c.d. solidarietà passiva, sottolineate dall’art. 1292 c.c., è la possibilità per il creditore di chiedere l’adempimento dell’intero ad uno solo dei debitori, salvo il diritto di regresso di quest’ultimo nei confronti dei condebitori (art. 1299).

In materia condominiale, stante l’assenza di una norma ad hoc che disciplini le obbligazioni sorte in ragione della gestione e manutenzione delle parti comuni, la normativa di riferimento è quella generale.

La mancanza di una specifica regolamentazione dei rapporti obbligatori scaturenti dagli impegni assunti nell’interesse del condominio ha fatto si che, per molto tempo, l’opinione maggioritaria, seppur non unanime, sia in seno alla dottrina che in ambito giurisprudenziale, propendesse per la solidarietà delle obbligazioni condominiali.

Ragione di ciò: vi è una pluralità di debitori (i condomini per l’appunto), la stessa causa dell’obbligazione (gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio) e l’unicità della prestazione comune (pagamento del debito nei confronti del creditore del condominio).

Le Sezioni Unite sono intervenute per appianare quei contrasti interpretativi che, comunque, permanevano in relazione alla natura di tali obbligazioni.

Con un’articolata motivazione, tesa a negare l’unicità della prestazione e che trova l’addentellato normativo del proprio ragionamento nell’art. 1123 c.c., il Supremo Collegio ha statuito che le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria e non solidale.

Il riflesso più importante di tale decisione è che ogni condomino può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni contratte dall’amministratore, nell’interesse del condominio, solo in ragione della propria quota ed in caso di azione per il recupero del credito potrà essere escusso solo se inadempiente.

Con la sentenza 16920 del 2009, la Cassazione torna sull’argomento delle obbligazioni condominiali ribadendo la presa di posizione delle Sezioni Unite ed aggiungendo qualcosa di nuovo.

Vediamo perché. Nel caso sotteso alla decisione de quo, il condominio, nella persona dell’amministratore, e la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione avevano firmato un contratto che prevedeva particolari modalità d’escussione del debito in caso d’inadempimento. In pratica l’appaltatore era legittimato dal contratto ad agire per l’intero nei confronti dei condomini che risultavano morosi.

Dopo le alterne vicende dei giudizi di merito (che hanno dato ragione, in primo grado, ai condomini escussi ed in secondo grado alla ditta creditrice), si è giunti dinanzi al Supremo Collegio.

Il giudice di legittimità ha affermato che “il mutamento del diritto vivente in punto di natura delle obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina” (così Cass. 21 luglio 2009, n. 16920).

In definitiva il giudicante ha inteso dire che le obbligazioni condominiali sono ascrivibili nell’ambito di quelle c.d. parziarie e che quindi ogni condomino può essere chiamato a rispondere solo per la propria parte di debito contratto in ragione della gestione delle parti comuni dello stabile; tuttavia, nulla vieta che le parti possano decidere diversamente, stabilendo (nel contratto) che si applichino i principi previsti in materia di obbligazioni solidali.

Come dire, le obbligazioni condominiali, salvo diverso accordo tra le parti, sono rette dal principio di parziarietà.

Fonte: Alessandro Gallucci su Giuffrè Editore

 

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