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Condominio – Nozioni di diritto – Funzioni dell’ assemblea e dell’ amministratore

Condominio – Nozioni di diritto

Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione.

La singolarità di questa figura, la cui disciplina è stata recentemente modificata dalla L. 220/2012, risiede nel fatto che il singolo condomino è al contempo:

—        proprietario esclusivo del suo appartamento;

—        comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell’edificio (il suolo su cui l’edificio poggia, le fondamenta, le scale, i muri perimetrali, i tetti etc.).

Discussa è la natura giuridica di questo istituto. In dottrina sono state elaborate diverse teorie:

—        teoria della proprietà distinta (contitolarità), secondo la quale si avrebbe coesistenza di proprietà esclusiva (svincolata) e di proprietà condominiale (vincolata) da parte dei singoli condomini;

—        teoria della proprietà collettiva (PUGLIATTI), secondo la quale sui beni condominiali non vi sono diritti individuali di proprietà, bensì un diritto di proprietà  collettiva  del condominio;

—        teoria dell’ente di gestione: dal punto di vista dinamico, il condominio si configura come una struttura organizzativa che «mira ad assicurare il buon funzionamento della difficile situazione di compenetrazione di diritti comuni e diritti individuali» (TRABUCCHI). Ad es. l’art. 10 della L. 392/1978 attribuisce, in alcuni casi, il diritto di voto nell’assemblea al conduttore e non al proprietario, per affermare una nuova immagine del condominio come «comunità di abitanti nello stesso edificio che insieme gestiscono i servizi comuni» (BIGLIAZZI-GERI).

Condominio e comunione

Il condominio, anche se contiene una situazione di comproprietà su alcuni beni, si differenzia dalla comunione a causa di alcune peculiarità:

indivisibilità: mentre la comunione si caratterizza per la temporaneità e la divisibilità, per cui ciascun comunista può in ogni momento chiedere lo scioglimento (art. 1111), diversamente «le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio» (art. 1119);

presenza di un vincolo di destinazione: mentre nella comunione le eventuali innovazioni possono essere dirette all’impiego che si ritiene più proficuo, nel condominio degli edifici le innovazioni devono essere indirizzate «al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» (art. 1120, c. 1). In particolare, il vincolo di destinazione dell’edificio incide sul godimento delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Al riguardo la regola generale è quella posta dall’art. 1122, a norma del quale il condomino, nel proprio appartamento, «non può  eseguire  opere  che  rechino danno alle parti  comuni  ovvero  determinino  pregiudizio  alla  stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio». Il nuovo art. 1117ter consente, tuttavia, la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale (salvo il divieto di modificazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato  o che possano alterarne il decoro architettonico). In caso di attività che incidano  negativamente  e  in  modo  sostanziale  sulle  destinazioni  d’uso  delle parti comuni, l’amministratore e ciascun condomino possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione  (art.  1117 quater);

Organizzazione di gestione del condominio

– presenza di un’articolata e complessa organizzazione di gestione delle cose e dei servizi comuni: mentre la comunione dispone di un modello embrionale di organizzazione, il condominio negli edifici si caratterizza per   una struttura organizzatoria complessa; infatti se i condomini sono più di quattro deve nominarsi necessariamente un amministratore di condominio, e se sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio;

preminenza dell’interesse collettivo sugli interessi individuali:

mentre nella comunione la maggioranza viene calcolata in base al valore delle quote, ed  è  ammesso  l’abbandono liberatorio per  sottrarsi  ai  contributi  per  la conservazione della cosa, nel condominio invece la maggioranza viene calcolata non solo in relazione alle quote, bensì anche al numero dei partecipanti (art. 1136), e non è ammesso l’abbandono liberatorio (art. 1118, co. 2).

Novità introdotte dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012)

I principali profili di novità introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012) sono i seguenti:

—        un’indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni

dell’edificio (art. 1117);

—        una  più  aggiornata  disciplina  dell’ambito  di  applicazione  della  disciplina condominiale; in particolare, la novella chiarisce che la normativa del condominio si applica anche al supercondominio, finora istituto di elaborazione  dottrinaria  e giurisprudenziale;

—        la specifica previsione delle condizioni (da tempo individuate dalla giurisprudenza) che giustifichino il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato  di riscaldamento;

—        la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza  meno  elevata  di quella prevista dal codice (in generale, sono le innovazioni destinate al miglioramento, alla salubrità o all’uso più comodo delle cose comuni, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio, di impianti per   la  produzione  di  energia  eolica,  solare  o  comunque  da  fonte  rinnovabile);

—        la nuova ripartizione delle spese per scale e ascensori;

—        la disciplina relativa all’amministratore del condominio; in particolare, sono dettate in misura più stringente le sue attribuzioni e i suoi doveri amministrativi e contabili in funzione di una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei condomini (ad es., l’assemblea potrà deliberare l’attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare);

—        la previsione che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini;

—        le nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni, di cui sono abbassati i quorum.

Ripartizione delle spese in condominio

Circa la ripartizione delle spese, l’art.  1123 stabilisce che le spese necessarie  per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Parti comuni del condominio

Il nuovo art. 1117 c.c., modificato dalla L. 220/2012, stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal  titolo:

1)         tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2)         le aree destinate a parcheggio;

3)         i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso   comune;

4)         le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas,  per  l’energia  elettrica,  per  il  riscaldamento  e  il  condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di  diramazione ai  locali di  proprietà individuale  dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Con particolare riferimento ai lastrici solari, Cass. S.U. 9449/2016 ha affermato che quando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini,   dei danni derivanti dalle infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono  sia il proprietario o chi gode dell’ uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio.

Il concorso di tali responsabilità, salvo la prova contraria  della  riferibilità  del  danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i  restanti  due  terzi  a  carico  del condominio.

Organi di gestione del condominio

Gli organi fondamentali che guidano la gestione del condominio sono:

—        l’assemblea dei condomini;

—        l’amministratore.

L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio. Quanto alla formazione della volontà comune, la legge fissa alcuni  principi:

a) principio della valida costituzione dell’assemblea: l’assemblea dei condomini, per poter deliberare validamente, deve essere regolarmente costituita; a tal fine:

—        tutti i condomini devono essere invitati a   parteciparvi;

—        deve intervenire un numero minimo di condomini che sia espressione di  un determinato valore dell’intero edificio (quorum);

b) principio maggioritario: l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con  l’intervento  di  tanti  condomini  che  rappresentino  i  2/3  del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.  Se  l’assemblea  in  prima  convocazione  non  può  deliberare  per  mancanza  del  numero  legale,  l’assemblea  in  seconda convocazione è  regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (art. 1136);

c) principio della partecipazione dell’inquilino: la legge sulle locazioni (L. 392/1978) riconosce all’inquilino la partecipazione e il voto in sede di assemblea

Funzioni dell’ assemblea di condominio

L’assemblea provvede, tra l’altro (art.  1135):

—        alla nomina, alla conferma e alla revoca dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

—        all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i  condomini;

—        all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della  gestione;

—        alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Tale fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale, basato sullo stato di avanzamento dei lavori stessi.

Annullamento delle delibere di assemblea

Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Ai sensi del nuovo art. 1137, ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare, davanti all’autorità giudiziaria, la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio, chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della deliberazione, per i dissenzienti o astenuti, e   dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la  sospensione  sia  ordinata  dall’autorità  giudiziaria.  L’istanza  di  sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della  deliberazione.

Tabelle millesimali

L’assemblea può deliberare di modificare le tabelle millesimali, ossia le tabelle che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio.

Le tabelle possono essere rettificate o modificate all’unanimità, oppure con la maggioranza prevista dall’art. 1136, c. 2 (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) quando sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio (ad es., in conseguenza di una sopraelevazione), è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino (69 disp. att. c.c.).

Amministratore di condominio

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e ha il compito di (artt. 1130 e 1130 bis):

—        eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento  di condominio;

—        disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

—        riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

—        compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

—        eseguire gli adempimenti fiscali;

—        curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina    e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;

—        conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione;

—        fornire al condomino che ne faccia richiesta la documentazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

—        redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa   approvazione.

Riscossione delle quote approvate dall’ assemblea

Per la riscossione delle somme dovute l’amministratore può attivare la procedura di ingiunzione senza dover richiedere la preventiva autorizzazione all’assemblea (art. 63 disp. att.). Inoltre, l’amministratore deve comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi affinché possano agire, in prima battuta, nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini  in  regola  con  i pagamenti.

Natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi

In base alle disposizioni anteriori alla riforma del condominio (L. 220/2012), la natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi era oggetto di ampio dibattito.

Secondo l’orientamento prevalente, il principio della ripartizione delle spese pro quota tra i condomini aveva valore solo interno, mentre verso i terzi  la loro responsabilità era necessariamente solidale, in applicazione del principio generale sancito dall’art. 1294 c.c.

La tesi minoritaria della parziarietà faceva leva sull’art. 1123 c.c., intendendola come norma speciale rispetto all’art. 1294 e, quindi, operante non solo nei rapporti interni fra i condomini, ma anche nei confronti dei terzi. La giurisprudenza aveva ritenuto, nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all’art. 1294 c.c., fossero solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi aveva pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni.

La L. 220/2012 ha precisato che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condomini morosi, ma non ha eliminato il principio di solidarietà, consentendo, come visto, laddove l’azione nei confronti dei condomini morosi sia infruttuosa, di rivolgersi agli altri condomini in regola con i pagamenti.

Inoltre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi.

Subentro nei diritti di un condomino

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi dovuti relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In applicazione dei principi esposti, la giurisprudenza ritiene ormai tardiva l’opposizione del condòmino al decreto ingiuntivo notificatogli dall’amministratore, per il recupero delle somme ripartite in assemblea (si pensi alle spese   di ristrutturazione): ciò perché è prima onere del medesimo condomino impugnare la delibera assembleare con cui vengono approvate dette spese (impugnazione che va necessariamente presentata entro 30 giorni). Se non viene rispettato tale obbligo, quindi, il debitore non può poi presentare opposizione al decreto ingiuntivo, perché ciò equivarrebbe a ottenere un allungamento dei termini per contestare la   delibera.

Questo principio – ormai pacifico in giurisprudenza – non vale però nel caso in cui la delibera condominiale sia nulla. In tale ipotesi, infatti, se anche il  condòmino debitore non ha impugnato la decisione dell’assemblea, essa può essere comunque disapplicata dal giudice, d’ufficio, nel corso del giudizio di opposizione  promosso  dal  predetto condòmino.

 

Delibere nulle

Sono, per esempio, nulle le delibere: con oggetto impossibile o illecito; con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che perseguono l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; che dispongono l’addebito a carico di un condomino di una quota di spese per riparazione della terrazza del piano sovrastante  destinata  non  alla  copertura  dei  piani  sottostanti  ma  all’affaccio  e all’utilità di quelli sovrastanti; che prevedono l’esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza   il loro consenso; che concernono la modificazione dei criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento; che dispongono la modifica delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese nei confronti del condomino assente o dissenziente e la determinazione dei contributi che i condomini devono corrispondere; che dispongono la modifica della ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, anche se assunta all’unanimità, senza la stipulazione di una convenzione; che prevedono la modificazione delle tabelle millesimali convenzionali adottate senza il consenso unanime di tutti i condomini ecc.

Delibere annullabili

Sono, invece annullabili, per esempio, le delibere affette dai vizi di forma, o con ordine del giorno incompleto; omessa indicazione dei criteri di ripartizione di una spesa condominiale posta all’ordine del giorno; omessa convocazione di un condomino; omessa convocazione dei nuovi acquirenti proprietari di nuove autonome porzioni di piano a  seguito  del  frazionamento  di  un unico bene di proprietà esclusiva; convocazione mediante semplice e-mail; partecipazione di un condomino munito di un numero di deleghe superiori a quelle consentite.

Sono, altresì, annullabili le delibere svoltesi in un giorno diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione e su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno; svoltesi in un luogo differente da quello indicato nell’avviso di convocazione; adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o  dal regolamento condominiale; adottate in violazione dei criteri generali di ripartizione; ovvero con applicazione errata di un criterio di ripartizione; che prevedono un’errata ripartizione delle spese sul consumo dell’acqua.

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