Bonus casa, la parola alle assemblee

Bonus casa, la parola alle assemblee

Un anno di tempo per gli interventi di risparmio energetico in condominio, sei mesi per le ristrutturazioni. Il tutto accompagnato da nuove maggioranze – spesso più complicate – per deliberare i lavori.

È l’effetto dell’incrocio tra le detrazioni fiscali del 50 e del 65% e la riforma del condominio, che scatterà martedì 18 giugno.

Obiettivo 65%

Il bonus extra-large del 65% per il risparmio energetico è in vigore da giovedì scorso, 6 giugno.

Se si considera che la scelta di mettere mano all’edificio (e al portafoglio) arriva dopo giorni di riflessioni, calcoli e preventivi, si capisce che di fatto tutti i lavori agevolati ricadranno sotto i nuovi articoli del Codice civile.

Il decreto legge 63/2013 ha agito su due livelli. Da un lato, ha alzato dal 55 al 65% la percentuale di detrazione per le spese sull’efficienza, con la scadenza al 31 dicembre per i lavori nelle singole abitazioni e al 30 giugno 2014 per quelli eseguiti sulle parti comuni condominiali (facciate, caldaie, tetti e così via).

Dall’altro, ha prolungato fino alla fine di quest’anno il 50% per le ristrutturazioni, tenendo ferma la data del 31 dicembre sia per gli alloggi, sia per i palazzi.

La differenza, qui, è che in condominio sono agevolate anche le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni, come la tinteggiatura.

Per il bonus del 50% i lavori agevolati sono rimasti gli stessi, così come il tetto massimo di spesa, a 96mila euro, che – in condominio – vale per ogni singola unità immobiliare, e non per il costo totale.

L’innalzamento al 65% del bonus "verde", invece, si è accompagnato a un ritocco del catalogo degli interventi agevolati. Esclusa la sostituzione degli impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che il cambio di scaldacqua tradizionali con modelli a pompa di calore; resta in campo, invece, la sostituzione degli impianti termici con caldaie a condensazione, il cambio delle finestre, la coibentazione di tetti e pareti, l’installazione di pannelli solari termici.

Le scadenze e il 36%

I proprietari dovranno fare i conti con attenzione, valutando tipo di interventi, spese e tempistica.

Anche perché molti lavori possono "scegliere" tra un bonus e l’altro, a seconda delle prestazioni energetiche delle componenti installate (si veda la grafica a lato).

E poi c’è il fattore tempo.

Una volta scaduti i bonus maggiorati, resterà solo il vecchio 36%, che è ormai "a regime", ma ha un tetto di 48mila euro.

Per avere un’idea, un palazzo che spende 100mila euro per cambiare la caldaia, può raddoppiare i tempi di recupero della spesa non rimborsata dai bonus se passa dal 65 al 36%, fermo restando che tutte le detrazioni si recuperano in dieci anni.

Decisiva per rientrare nei bonus sarà la data del pagamento, intendendo come tale quello fatto dall’amministratore con bonifico "parlante" e non quelli dei singoli condòmini.

Il peso dei quorum

In condominio, la preferenza tra i due bonus è dettata da diversi fattori.

Il 65% dura sei mesi in più, ma deve fare i conti con le maggioranze per decidere, che si abbassano solo in presenza di una diagnosi o di una certificazione energetica.

Mentre la contabilizzazione del calore è condannata a superare sempre lo scoglio dei 500 millesimi (si veda l’articolo in basso).

Così, potrebbe essere più semplice votare lavori "ordinari" agevolati al 50%, per i quali basta un terzo del valore dell’edificio (di norma, 334 millesimi).

Attenzione, però: non sempre classificazione edilizia e civilistica dei lavori coincidono: una tinteggiatura che comporta spese molto pesanti, ad esempio, richiede comunque il quorum delle riparazioni straordinarie.
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