Maggioranza degli intervenuti
Maggioranza degli intervenuti – nozione
Il 2 comma dell’ articolo 1136 C.C., dispone che l’ assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’ intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’ intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’ edificio.
Caso: in seconda convocazione vota la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di + di un terzo dei millesimi di proprietà. Il condòmino che ha più del 50% dei millesimi invece vota contro.
IN QUESTO CASO IL RENDICONTO ANNUALE DELL’ AMMINISTRATORE E’ APPROVATO EX ART. 1136 4 COMMA DEL CODICE CIVILE?
Di seguito si riporta l’ orientamento giuridico derivante dalla riforma, e l’ orientamento giuridico che era in vigore prima della riforma.
Ritengo che saranno necessarie delle sentenze emesse dopo l’ entrata in vigore della riforma normativa sul condominio, per confermare in modo chiaro l’ orientamento del legislatore di questa fattispecie.
Parere positivo: La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’ edificio.
Se la riforma certamente non ha inciso sul calcolo dei quorum costitutivi, ha invece rivoluzionato quello dei quorum deliberativi.
Sotto la vigenza del vecchio articolo 1136 c.c. gli operatori del diritto si erano posti il problema di stabilire cosa accadesse in alcuni casi critici in cui la compagine condominiale si spaccava in due gruppi ognuno dei quali, singolarmente preso, soddisfaceva i requisiti di legge (il terzo dei partecipanti e almeno 1/3 del valore), ma, confrontati l’uno e l’altro, avevano l’uno o più teste ma minori millesimi dell’altro, o minori teste ma maggiori millesimi dell’altro.
Analoghi problemi si ponevano in caso di parità di teste e/o di millesimi, sempre nella prevalenza sui requisiti minimi previsti dalla legge.
Due esempi aiutano a comprendere la questione:
IPOTESI N.1
Supponiamo un condominio costituito da 10 condomini, dei quali in seconda convocazione se ne presentino 9.
Supponiamo ancora che, al momento di approvare il rendiconto dell’amministratore 5 votino a favore, con 400 mm, e gli altri 4 contro con 500 mm.
Quale gruppo prevale ?
IPOTESI N. 2
Sempre in quel condominio (con 10 condomini), supponiamo che in seconda convocazione se ne presentino 9 e che, al momento di approvare il rendiconto dell’amministratore 5 votino a favore, con 400 mm, e gli altri 4 votino contro sempre con 400 mm.
Quale gruppo prevale?
La peculiarità di tali ipotesi sta nel fatto che ogni singolo gruppo, preso autonomamente, potrebbe validamente deliberare ove non vi fosse in assemblea l’altro gruppo il quale, anche, potrebbe prendere una delibera valida.
Conclusione prima della riforma
Per risolvere tali problemi la giurisprudenza, quasi unanimemente, era giunta alla conclusione che occorreva sempre che vi fosse la cd. DOPPIA MAGGIORANZA (di teste e di valore), per cui nei casi suindicati nessuna delibera poteva dirsi validamente presa (occorreva cioè che sia le teste che i millesimi fossero maggiori dell’altro gruppo, senza poter far prevalere il criterio delle teste e del valore).
Questo modo di ragionare non è più possibile a seguito della riforma.
Situazione intervenuta dopo la riforma
In un sistema positivista pare che oggi vi sia una decisa sterzata verso il criterio del PREVALENZA DELLE TESTE SUI MILLESIMI.
Se infatti proviamo a dare una risposta alle due ipotesi alla luce della nuova formulazione del 3° comma dell’art. 1136 c.c., non c’è dubbio che dobbiamo ritenere che il rendiconto dell’amministratore è approvato in entrambi i casi, perché la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Maggioranza degli intervenuti supera il valore di 1/3 del valore dell’ edificio
Nei casi suddetti la maggioranza degli intervenuti supera il valore di 1/3 del valore dell’edificio richiesto dalla legge, a nulla rilevando che i millesimi dell’altro gruppo siano pari o superiore.
Ciò incide anche sui quorum deliberativi di prima convocazione.
Sebbene si trovino in giro tabelle riepilogative e schematiche dei quorum richiesti che indichino come requisito 501 mm in prima convocazione (ovvero nei casi maggioranze qualificate), oggi deve ritenersi che il requisito sia 500 mm.
Infatti, nel caso di assemblea di prima convocazione totalitaria (tutti i 10 condomini presenti), dei quali 6, con 500 mm, nominano un tal amministratore, e gli altri 4, sempre con 500 mm, sono favorevoli ad un altro, deve ritenersi che una delibera vi sia, e che sia vincente la volontà del primo gruppo perché rappresentano la maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Conclusione – maggioranza degli intervenuti
In conclusione, oggi vige sempre il criterio della doppia maggioranza, ma “corretto”: occorre infatti una prima maggioranza, che è quella degli intervenuti, e poi una seconda maggioranza, che è quella dell’ espressione in millesimi, ma rispetto non agli altri condomini, ma alla legge, giacché la maggioranza delle teste deve essere portatore di mm in misura pari o maggiore di quella minima prevista dalla legge indipendentemente dai millesimi dell’altro gruppo, che rimane soccombente anche se portatore di millesimi maggiori ove non sia la “maggioranza degli intervenuti”.
In altre parole, a seguito della nuova riforma deve intendersi che prevale il criterio delle teste su quello dei millesimi ove comunque la maggioranza abbia raggiunto il minimo richiesto dalla legge.
Parere giuridico novembre 2001
EX AEQUO IN MATERIA DI DELIBERAZIONI CONDOMINIALI: La fattispecie appresso segnalata è stata oggetto di una controversia instaurata avanti il Tribunale di Ragusa e costituisce probabilmente un aspetto sintomatico di una carenza normativa in materia.
***
Fattispecie: Uno stabile in condominio è composto da dieci unità abitative di proprietà di dieci condomini diversi.
In una riunione assembleare di seconda convocazione, allorquando si tratta di approvare o meno un rendiconto di gestione predisposto dall’ Amministratore uscente, i condomini, nell’ occasione tutti personalmente presenti, si dividono in due fazioni: da una parte votano a favore dell’ approvazione del rendiconto n°6 condomini rappresentanti complessivi millesimi 459,374, dall’altra, votano in senso contrario n°4 condomini rappresentanti complessivi millesimi 540,626.
Entrambe le fazioni riportano un numero di voti che rappresenta più di un terzo del numero dei partecipanti al condominio
Entrambe le fazioni, pertanto, riportano un numero di voti che rappresenta più di un terzo del numero dei partecipanti al condominio e più di un terzo del valore dell’edificio (così come previsto dall’art.1136 c.c.).
L’una vanta una maggioranza numerica, l’altra conta su una non contestata maggioranza per valore.
Riferimento normativo: l’art.1136, c.c., testualmente prevede: L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio ed i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Problema: In tale equilibrio di posizioni è da darsi prevalenza alla maggioranza numerica rappresentata dai sei condomini che detengono 459,374 millesimi o, piuttosto, alla maggioranza per valore rappresentata dai quattro condomini che detengono 540,626 millesimi di proprietà’ il consuntivo predisposto dall’Amministratore è da ritenersi approvato o non approvato?
In mancanza di una risposta alla prima domanda si verifica, in pratica, una vera e propria situazione di stallo resa ancor più insuperabile dalla circostanza che, nel caso concreto, entrambe le fazioni dei condomini sono portatrici di un numero di voti rappresentante più di un terzo dei partecipanti all’assemblea e più di un terzo del valore complessivo dell’edificio.
Giurisprudenza e dottrina: non risulta che la fattispecie specifica sia mai stata trattata in ambito giurisprudenziale o dottrinario.
Casi analoghi tuttavia possono costituire un valido strumento di orientamento:
Cassazione, sez.II, 11 gennaio 1966, n°202 (su Rivista giuridica dell’edilizia, 1966, 734):
Per la validità delle deliberazioni in materia condominiale la legge richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza dei voti, per cui in tanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e l’entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini che hanno votato contro (omissis).
In seconda convocazione, è sufficiente un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Perché la deliberazione si intenda approvata non basta tuttavia che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo.
La sentenza si riferisce per la verità ad un caso in cui le due fazioni risultano costituite dallo stesso numero di condomini (otto per parte) rappresentanti rispettivamente 486 millesimi e 401 millesimi del valore dell’edificio.
Si registra nel caso di specie anche un astenuto.
Non c’è in questo caso una maggioranza numerica che prevale su quella per valore.
Computo della maggioranza nell’assemblea di condominio (nota in calce alla sentenza suddetta di Lino Salis)
Se alla seconda convocazione intervengono condomini in numero superiore al terzo dei partecipanti al condominio o rappresentanti un valore superiore al terzo del valore dell’ intero edificio (potrebbero intervenire anche tutti i condomini), non si rende, solo per questo, applicabile il secondo comma dell’art.1136 c.c..
L’assemblea delibera sempre in seconda convocazione, ma la deliberazione è valida (giova ripeterlo: obbligatoria per tutti i condomini) solo se venga approvata a maggioranza (metà più uno degli intervenuti e votanti) e tale maggioranza rappresenti un valore di quote superiore almeno di una unità alle quote di coloro che hanno dato voto contrario, purché sempre questa maggioranza di votanti a favore, e di quote, non sia inferiore al terzo dei partecipanti al condominio ed al terzo del valore dell’intero edificio.
Una volta rispettato questo limite del terzo (in quantità di condomini ed in valore di quote), la validità (obbligatorietà) della deliberazione risulta solo e soltanto dall’ applicazione del principio maggioritario, quel principio, cioè, che costituisce il fondamento e la giustificazione di ogni deliberazione assembleare, per cui il volere dei più viene considerato il volere di tutti e la minoranza dissenziente deve sottostare alla decisione della maggioranza.
L’assemblea condominiale: doppia o tripla maggioranza, maggioranza e minoranze, votazioni, quorum: di Gino Terzago in Arch. Locazioni e condominio, 1995, I, 513.
L’autore analizza criticamente una sentenza resa dal Tribunale di Roma (4 luglio 1990, pres.Lazzaro, rel.Guerrieri) in cui si afferma quanto segue in riferimento all’art.1136 c.c.: La norma va interpretata pur sempre alla luce del principio maggioritario che regola l’espressione delle volontà assembleari, sicché è vero che occorre anche, perché la deliberazione si intenda approvata in seconda convocazione, che i condomini dissenzienti siano inferiori, per numero e per valore, ai condomini che hanno votato a favore della deliberazione.
Tuttavia ciò significa soltanto che il quorum deliberativo in seconda convocazione deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti per numero e per valore ma non anche che i dissenzienti possano costituire la maggioranza solo per numero o solo per valore.
In proposito afferma il Terzago che il ritenere che la norma citata vada interpretata in tale ultimo senso condurrebbe ad una degenerazione del meccanismo previsto dal legislatore, che non ritiene secondaria l’espressione personale per capi del voto rispetto alla mera valenza degli interessi economici di cui ciascun capo è portatore, ma costituisce piuttosto una combinazione di elementi reciprocamente condizionatisi al solo scopo di favorire e servire gli interessi collettivi dell’intero condominio come ente.
Privilegiare l’uno o l’altro aspetto personale o millesimale, condurrebbe a possibili prevaricazioni in un senso o nell’altro, posto che un solo individuo con forte valenza millesimale potrebbe bloccare ogni iniziativa dei condomini, intrapresa per la gestione comune della cosa e, per contro, più condomini portatori di una quota millesimale complessivamente inferiore potrebbero imporre scelte economiche gravose ricadenti per la maggior parte sul condomino che possiede una quota maggiore di millesimi.
Sentenza: (viene riportata solo la motivazione, nella parte che interessa)
(omissis)
L’oggetto della decisione si incontrerà pertanto esclusivamente sulla validità o meno della delibera del 28.4.1998, tempestivamente impugnata dagli attori (anche se con atto di citazione e non con ricorso), con riferimento particolare alla “maggioranza” di legge, richiesta per la validità della decisione, da parte attrice ritenuta disattesa dal presidente dell’assemblea.
In proposito prevede l’art. 1136 cc. che la delibera assembleare di seconda convocazione, per la natura dell’argomento trattato in concreto nel caso, “è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Si è avuto in particolare che all’assemblea era presente la totalità dei condomini (10 su 10), sei dei quali -rappresentanti 459,374 millesimi dell’edificio- hanno votato per il mantenimento della precedente delibera del 31.3.1998 sul primo punto posto all’ordine del giorno dei lavori assembleari, relativo alla modifica o all’eventuale revoca della delibera in questione, e quattro dei quali -rappresentanti 540,626 millesimi dell’edificio- hanno, invece, votato per la revoca.
Il Presidente dell’assemblea ha dato per approvata la revoca della delibera sul riflesso che i votanti la stessa -oltre a rappresentare 1/3 dei condomini- avevano in mano un valore superiore a quello dei dissenzienti (anch’essa peraltro, in numero superiore ad 1/3 dei condomini).
Il decidente ritiene che siano gli attori ad avere ragione.
La norma di cui all’art. 1136 cc. in esame non può essere interpretata nel senso che sia sufficiente il raggiungimento del consenso di 1/3 dei condomini titolari di almeno 1/3 del valore dell’edificio; è anche necessario considerare la posizione dei condomini dissenzienti, in quanto il raggiungimento di una “maggioranza” nel senso letterale e tecnico del termine (essa costituendo il concetto cui fare riferimento in tutti i casi di decisioni di organismi collegiali, quale è un’assemblea condominiale) richiede pur sempre che tra i votanti si pervenga ad un valore superiore degli uni rispetto agli altri.
Ciò sta a significare, in mancanza di diversi criteri di calcolo stabiliti dalla norma, che il voto favorevole di 1/3 di tutti i condomini che totalizzano un valore corrispondente dell’edificio non è sufficiente per esprimere una determinata decisione assembleare che quel “quorum richieda quando i dissenzienti, come nel caso, siano più numerosi (sei su dieci).
Numero dei consenzienti superiore ma valore inferiore ai dissenzienti
Lo stesso sarebbe a dirsi se il numero dei consenzienti fosse superiore e gli stessi avessero però in mano un valore inferiore a quello dei dissenzienti.
Nè può sostenersi che, ragionando in tal modo, verrebbero a par si i lavori assembleari.
Pur non potendosi negare in astratto che, per vari motivi l’assemblea condominiale possa divenire inefficiente, non è tuttavia nella votazione di specie che si è avuta una prova di ciò, posto che l’ordine del giorno prevedeva la modifica e l’eventuale revoca di quanto deliberato dall’assemblea il 31.3.1998 e che, pertanto, non raggiunta sul punto la maggioranza nei termini che si sono sopra specificati, la modifica e l’eventuale revoca dovevano ritenersi non approvati.
Nè sarebbe stato consentito in ipotesi richiamare l’art. 1105 cc., in tema di comunione ordinaria, sia perchè lo stesso prevede un calcolo delle maggioranze del tutto autonomo rispetto alle previsioni normative in materia di condominio di edificio sia perchè la residualità dell’art. 1105 cc. riguardi soli i casi di inapplicabilità dell’art. 1136 cc., specificamente individuati nelle ipotesi di condominio con due condomini a parti uguali, di inefficienza dell’assemblea condominiale, di deliberato esecutivo di altra delibera assembleare e simili.
Conclusione
In conclusione la domanda deve essere accolta; ciò a cui consegue l’annullamento “in parte qua” della delibera impugnata.
Stante la natura e la difficoltà della questione trattata, ed al fine di mantenere più pacifici rapporti tra i condomini appare equo compensare interamente tra le parti in lite le spese processuali.
Conclusione: A seguito di quanto sopra scritto, e dopo aver posto la questione a diversi avvocati ritengo che il legislatore per maggioranza degli intervenuti abbia voluto intendere maggioranza dei presenti; in seconda convocazione se vota la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di + di un terzo dei millesimi di proprietà e un condòmino dissenziente che abbia più del 50% dei millesimi vota contro LA DELIBERA E’ APPROVATA.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
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Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
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