Opzione per la cedolare secca, comunicazione entro 1/10/12

L’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA PER IL 2011 E L’INVIO DELLA RACCOMANDATA ALL’INQUILINO ENTRO L’1.10.2012

I contribuenti che hanno optato per l’applicazione della cedolare secca nel mod. 730 / mod. UNICO 2012, qualora non abbiano ancora comunicato tale scelta all’inquilino tramite lettera raccomandata, possono provvedervi entro il prossimo 1.10.2012.

Si rammenta che l’omessa comunicazione all’inquilino comporta l’inefficacia dell’opzione.

Come noto, ai fini dell’applicazione della c.d. “cedolare secca”, ossia dell’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, è necessario:
esercitare la specifica opzione;
comunicare preventivamente all’inquilino la volontà di optare per la tassazione sostitutiva
tramite lettera raccomandata.

In particolare:
per i contratti registrati dal 7.4.2011 l’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione utilizzando il mod. SIRIA (in presenza dei presupposti richiesti) o il mod. 69. L’opzione, in tal caso, ha effetto, salvo revoca, per l’intera durata del contratto di locazione;
per i contratti di locazione in corso all’1.1.2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione o prorogati prima del 7.4.2011, l’opzione va (poteva essere) esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011 e riguardare:
− sia l’annualità contrattuale che scade sia quella che decorre dal 2011;
oppure
− soltanto una delle due suddette annualità contrattuali.

L’opzione in dichiarazione interessa anche i contratti non formati per atto pubblico / scrittura privata autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
L’opzione espressa in dichiarazione dei redditi non ha effetto per l’intera durata del contratto bensì solo per l’annualità contrattuale che termina nel 2011 e/o per
quella successiva, che inizia dal 2011 e termina nel 2012.
Di conseguenza per l’annualità decorrente dal 2012 è necessario rinnovare l’opzione con il mod. 69, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetto per la residua durata del contratto.

Comunicazione dell’ opzione all’ inquilino:

Come accennato, a pena di inefficacia dell’opzione per la cedolare secca, il locatore è tenuto a comunicare la stessa preventivamente all’inquilino, tramite lettera raccomandata.

Con detta comunicazione il locatore rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, a qualsiasi titolo, anche se contrattualmente previsto, compreso quello derivante dalla variazione ISTAT.

La comunicazione all’inquilino va inviata prima dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca e pertanto, in generale, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E:
– prima della registrazione del contratto;
ovvero
– prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.

Si rammenta che, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 4.6.2012, n. 20/E, la comunicazione in esame non è necessaria relativamente ai contratti:
utilizzati tipicamente nelle zone turistiche, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, considerato che per gli stessi non sussiste l’obbligo di registrazione e non opera l’aggiornamento del canone.

Per tali contratti l’opzione per la cedolare secca va esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è stato prodotto il reddito e, qualora il contribuente abbia provveduto alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto, esplica effetto anche ai fini dell’imposta di registro;
contenenti una specifica clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone da parte del locatore.

COMUNICAZIONE ALL’INQUILINO PER IL 2011

Per i contratti in corso all’1.1.2011, in presenza delle seguenti situazioni:
⇒ contratti già scaduti al 7.4.2011;
⇒ contratti in corso al 7.4.2011 e già registrati a tale data, per l’annualità che termina nel 2011
e/o per quella successiva;
⇒ proroga del contratto intervenuta prima del 7.4.2011 per la quale a tale data è stata versata
l’imposta di registro;
⇒ risoluzione del contratto intervenuta prima del 7.4.2011 per la quale è già stata versata
l’imposta di registro ovvero intervenuta dopo tale data per la quale non è stata esercitata
l’opzione con il mod. 69;
per i quali, come accennato, l’opzione per la cedolare secca è esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi, in un primo momento l’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 26/E aveva precisato che la rinuncia all’aggiornamento del canone deve (doveva) essere “comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l’acconto è dovuto in due rate, oppure il
30 novembre 2011 se l’acconto è dovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi”.

La stessa Agenzia, con la Circolare 4.6.2012, n. 20/E, considerato il particolare regime transitorio previsto per il 2011, ha specificato che per contratti in esame:
“… la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011”.

Di conseguenza, i contribuenti che hanno esercitato l’opzione in esame nel mod. UNICO 2012 PF ovvero nel mod. 730/2012 possono inviare la raccomandata all’inquilino, qualora non vi abbiano già provveduto, entro l’1.10.2012.

Va comunque tenuto presente, come peraltro precisato nella citata Circolare n. 20/E, che “rimangono comunque fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca e i conseguenti adempimenti dichiarativi e di versamento, anche dell’acconto”.

Di conseguenza, ancorchè il locatore possa inviare la raccomandata entro la predetta data, è comunque necessario che lo stesso, per le annualità interessate (che terminano nel 2011 ovvero che decorrono dal 2011):
non abbia applicato l’aggiornamento del canone. Qualora sia stato richiesto l’aggiornamento e questo sia stato percepito, dovrà essere restituito all’inquilino;
abbia versato l’acconto della cedolare secca.

L’omesso versamento dell’acconto per il 2011 entro i termini previsti non preclude l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione e può essere regolarizzato tramite il ravvedimento operoso.