Immobile ad uso promiscuo, detrazione spese di ristrutturazione

Immobile ad uso promiscuo

Premessa – Il più delle volte, il soggetto professionista titolare di partita IVA esercita la propria attività nello stesso immobile in cui vive.

È in tal caso che si configura il c.d. immobile ad uso promiscuo, ossia quel fabbricato utilizzato sia come studio sia per scopi personali o familiari.

C’è una particolare categoria di spese che, se sostenute per l’immobile ad uso promiscuo, devono tener conto, ai fini della deducibilità/detraibilità, di doppie regole.

Uso promiscuo e oneri sostenuti per interventi di ristrutturazione edilizia

In particolare si tratta degli oneri sostenuti per interventi di ristrutturazione edilizia.

Inoltre anche per interventi di riqualificazione energetica eseguiti sugli immobili abitativi.

Infatti, ai fini IRPEF, per i predetti interventi il legislatore riconosce rispettivamente una detrazione nella misura del 50% e del 65% (attualmente).

Ma cosa succede, qualora tali interventi siano eseguiti su immobili ad uso promiscuo del professionista?

Questi può dedurli dal reddito professionale o può beneficiare della sola detrazione IRPEF del 50% e del 65%? O ancora: può sia dedurli che detrarli?

Proviamo, dunque, in questo articolo, a far luce sui predetti aspetti.

La detrazione IRPEF

Come anticipato, attualmente, il legislatore prevede la possibilità di detrarre, ai fini Irpef, le spese sostenute sull’immobile abitativo per interventi di ristrutturazione edilizia in misura del 50%

Inoltre anche per riqualificazione energetica, nella misura del 65% dell’onere sostenuto.

La detraibilità è beneficiabile in 10 rate annuali di pari importo ed è applicabile su limiti massimi di spesa.

Detti limiti possono variare, a seconda della tipologia di intervento.

La deduzione dal reddito professionale

Ai sensi del comma 3 dell’art. 54 TUIR, per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, sono deducibili, nella misura del 50%, le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono.

Dunque, il legislatore riconosce, per le spese di ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione, sostenute per l’immobile ad uso promiscuo una deduzione dal reddito professionale, nella misura del 50%, purché:

il professionista non disponga nello stesso comune di altro immobile utilizzato esclusivamente per la propria attività;
i costi sostenuti, per loro caratteristiche, non sono imputabili direttamente ad incremento del costo del bene al quale si riferiscono.

Riguardo questo secondo punto, già avevamo messo in evidenza che il legislatore non specifica quali siano le spese da considerarsi tali, lasciando, invece, l’onere dell’individuazione allo stesso contribuente.

Il quale, a tal fine, dovrà basarsi su criteri puramente oggettivi e non sulla propria discrezionalità.

Così, ad esempio, è da considerarsi incrementativa la sostituzione del tetto con istallazione di pannelli solari.

Ciò in quanto la spesa comporta un mutamento significativo o un prolungamento della vita utile dell’immobile.

Le conclusioni

A questo punto, è possibile concludere che le spese di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica sostenute dal professionista sull’immobile ad uso promiscuo possono considerarsi valide, purchè siano rispettate le condizioni di cui ai predetti punti 1) e 2).

Pertanto la spesa di ristrutturazione edilizia è deducibile dal reddito professionale nella misura del 50% dell’onere complessivo.

La deduzione avviene (integralmente) secondo il principio di cassa nello stesso periodo in cui la spesa è sostenuta.

Sul restante 50% della spesa, il professionista può applicare la detrazione Irpef del 50% da beneficiare in 10 rate di pari importo.

Ad esempio:

Su una spesa complessiva sostenuta pari a 1.400 euro sono deducibili 700 euro in unica soluzione, nello stesso periodo in cui la spesa è stata sostenuta.

Sugli altri 700 euro è applicabile la detrazione del 50% e, quindi, la detrazione beneficiabile è di 350 euro da ripartire in 10 rate di pari importo.

Tuttavia per le spese di riqualificazione energetica occorre richiamare anche la risposta ad un quesito fornita al riguardo dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 20/E/2011, un cui si evince la possibilità di fruire del doppio beneficio fiscale.

In particolare, secondo l’Agenzia, il professionista, può dedurre dal reddito professionale l’onere complessivo nella misura del 50%.

Anche in tal caso la deduzione avviene (integralmente) secondo il principio di cassa nello stesso periodo in cui la spesa è sostenuta.

Contestualmente, può godere della detrazione del 65% da applicare non sul restante 50% dell’onere sostenuto (e non dedotto), bensì sull’onere complessivo (la detrazione è beneficiabile secondo le regole generali, ossia in 10 rate annuali di pari importo).

Differenza di trattamento

La differenza di trattamento deriva dal fatto che mentre la detrazione per spese di ristrutturazione edilizia è riconosciuta per i soli immobili ad uso residenziale, quella per interventi di riqualificazione energetica è prevista anche per gli immobili utilizzati per l’esercizio dell’attività.

In particolare, questo è quanto si legge nella citata circolare:

Posto che il beneficio in commento (ossia quello legato alla spesa di riqualificazione energetica) spetta anche agli esercenti arti e professioni e gli interventi possono riguardare sia immobili abitativi che immobili strumentali all’esercizio dell’attività…

Si ritiene che il contribuente, possa fruire della detrazione del 55 per cento (all’epoca questa era la misura della detrazione per interventi di riqualificazione) anche in relazione alle spese sostenute per i suddetti interventi.

Ciò a patto che siano state dedotte, nella misura consentita, ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo derivante dall’esercizio dell’attività professionale.

Si tenga, infine presente che chi opera in regime forfettario non potrà godere in alcun modo della deduzione esaminata fin qui, poiché questi non deduce oneri inerenti all’attività.

Salvo ovviamente i contributi previdenziali ed assistenziali dovuti per disposizioni di legge.

Questi, potrà, comunque, beneficiare della detrazione qualora possieda, oltre che reddito di lavoro autonomo soggetto a regime forfettario, anche eventuali altri redditi soggetti ad IRPEF su cui poter far valere la detrazione (Irpef) stessa.