Facciata condominiale

Facciata condominiale
Quali elementi fanno parte della facciata condominiale, che la recente riforma del condominio ha inserito esplicitamente tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117?

…avv. Alessandro Gallucci scrive,

Che cos’è la facciata di un edificio?

Nel caso di edificio in condominio, a chi appartiene?

Chi paga le spese inerenti la manutenzione di questa parte dell’edificio?

Come può essere utilizzata e da chi?

Queste le principali domande che ci si pone in materia di facciata di uno stabile in condominio.

Le risposte che sono state fornite prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, valgono anche per il futuro.

Il legislatore, infatti, s’è limitato a recepire le indicazioni dottrinario-giurisprudenziali.

Nozione di facciata

Il dizionario della lingua italiana definisce la facciata di un edificio come la parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche (Dizionario Treccani).

Chiaramente in relazione ad un edificio in condominio dobbiamo considerare facciate, al di là delle esposizioni, tutti i lati dello stabile medesimo.

In pratica nel gergo comune la facciata è il lato principale, in ambito giuridico non v’è alcuna differenza tra lato esterno ed interno di un edificio (la così detta facciata interna, perché si affaccia sul cortile, o posteriore, perché si affaccia su una strada secondaria, del condominio).

Proprietà della facciata

Se l’edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?

La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Insomma la facciata di un edificio è un bene condominiale al pari dei muri maestri (con i quali spesso coincide.

Questo diceva la giurisprudenza prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio.

Il nuovo art. 1117 c.c. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Come dire: la legge è stata aggiornata sulla scorta dell’interpretazione fornita dalla giurisprudenza.

Facciata condominialeChe cosa fa parte della facciata?

Spieghiamoci meglio: i balconi fanno parte della facciata e quindi devono essere considerati di proprietà comune?

Secondo la giurisprudenza, e sul punto la riforma non ha detto nulla, i balconi aggettanti fanno parte della facciata solo per la parte frontale e per quella inferiore (così detti sottobalconi) unicamente nel caso in cui gli elementi decorativi incidono sul decoro dell’edificio.

A leggere bene le sentenze, in verità, sono solamente gli elementi decorativi a dover essere considerati parti comuni, non anche la parte strutturale di parte frontale ed inferiore.

Ciò non è secondario in relazione ai costi di manutenzione della facciata.

Ripartizione delle spese della facciata

Se la facciata è un bene comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione.

In tal senso nella succitata sentenza di Cassazione s’è detto che la facciata resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977) (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

In questo contesto, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell’edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

E’ evidente che se la decorazione consiste in uno stucco, la spesa riguarderà lo stucco, ma se la decorazione si identifica nella struttura della parte frontale o inferiore, tutta quella parte dovrà essere mantenuta con costo a carico della collettività condominiale.

Uso della facciata

Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell’art. 1102 c.c. e quindi nel limite del pari diritto degli altri condomini e senza alterare destinazione d’uso e decoro.

Sono solitamente ammesse, salvo diversa indicazione del regolamento, l’apposizione di targhe, insegne e condizionatori (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038).

Anche il condominio, naturalmente, può deliberare ciò che ritiene più utile rispetto alla facciata purché non si tratti di innovazioni vietate in quanto pericolose o alterative del decoro dello stabile (art. 1120 c.c.).
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